Приобретение квартиры в новостройке

Содержание

Как купить новостройку и не быть обманутым

Покупка квартиры – долгожданное событие, большинство покупателей идут к приобретению недвижимости годами. Но на рынке первичной недвижимости, наряду с добросовестными застройщиками, встречаются и мошенники или компании, которые не могут должным образом организовать строительство качественного жилья. Кроме того, имеют место факторы, которые приводят девелоперскую компанию к банкротству, и в этом случае период ожидания жилплощади может затянуться на несколько лет. В данной статье мы рассмотрим, как же не потерять деньги и получить желанные квадратные метры?

Квартира в новостройке является объектом первичной недвижимости только в том случае, когда передается от застройщика к первому покупателю (дольщику, если речь идет о приобретении жилья в формате ДДУ) или передается заказчиком другому лицу по договору переуступки. Если же квартира сменила владельца, то она уже считается вторичной недвижимостью, и при ее отчуждении действуют уже другие правила.

Квартира на этапе строительства: основные моменты

kupit_i_ne_byt_obmanutym_2.jpg

Желающие купить квартиру в новостройке знают, что ее можно приобрести либо когда строительство находится на этапе «котлована», либо когда работы уже завершены и застройщик передает квартиры будущим собственникам. Чем раньше заключается договор на приобретение жилья, тем меньше средств потребуется вложить в покупку. Это было бы замечательно, если бы не присутствовал риск того, что сроки строительства могут затянуться или застройщик, по разным причинам, не сможет выполнить свои обязательства.

Собственно, уровень риска в какой-то мере компенсируется ценой – на стадии «котлована» покупателям предлагаются наиболее выгодные цены, однако и выше риски того, что строительство может остановиться на любом этапе. И наоборот, когда строительство уже близится к завершению, цены существенно повышаются, так как упомянутые выше риски минимальные.

Хотя риски присутствуют вплоть до момента передачи жилья покупателю: это могут быть проблемы при вводе дома в эксплуатацию, различные дефекты, которые требуют времени и денег на устранение, пр.

Если говорить о том, чему лучше отдать предпочтение – новостройке на этапе котлована или практически готовому дому, нужно понимать, что первый вариант предпочтительнее в случае приобретения жилья по ДДУ, так как современное законодательство позволяет минимизировать риски дольщика. Если же жилье приобретается по другим схемам, то покупатель, фактически, действует на свой страх и риск, поскольку законы не могут обеспечить какую-либо действенную защиту покупателя.

Схемы покупки первичного жилья: какие есть варианты?

kupit_i_ne_byt_obmanutym_3.jpg

  • Договор долевого участия, то есть — соглашение, сторонами в котором являются застройщик и дольщик, осуществляющий вложение своих средств в новостройку. Застройщик при этом обязуется в срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать жилье участнику долевой постройки.

Каждый ДДУ обязательно проходит регистрацию в Росреестре, что исключает вероятность множественных продаж одной и той же квартиры (суд примет решение о передаче жилье в пользу того, у кого на руках имеется зарегистрированный договор).

  • Предварительный договор долевого участия – документ отличается от ДДУ тем, что не регистрируется в госорганах. После его заключения покупатели не получают прав на жилье, он лишь обозначает намерение сторон подписать ДДУ.

В случае оформления предварительного договора покупатель ожидает момента, когда можно будет заключить основной документ – ДДУ (например, этого сделать нельзя, если застройщик не оформил документы, связанные с возведением дома, не заключил договор аренды участка, пр.). Только после этого дольщик вносит полную предоплату за желанную недвижимость, регистрирует договор и ждет окончания срока строительства. Когда дом готов и комиссия произвела приемку, фирма оформляет квартиру на свое имя и затем передает ее покупателю в соответствии с договором.

Если же застройщик настаивает на том, чтобы предоплата была внесена по ПДДУ (например, застройщик может мотивировать это требование тем, что еще не получил разрешение на строительство) – это незаконно, и законодательство в этом случае не может защитить покупателя.

  • Переуступка прав — процесс передачи прав на недвижимость третьему лицу, он заключается в купле-продаже «прав требования» в отношении еще не достроенной квартиры. В этом случае все права и обязанности покупателя перед застройщиком переходят тому, кто приобрел объект на стадии строительства.

Собственно, на основании договора заключается и регистрируется новый ДДУ на имя нового дольщика.

  • Жилищный кооператив, то есть — добровольное объединение группы людей для строительства многоквартирного дома. Формируется объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается внести средства в заранее оговоренный срок. С пайщиком подписывается договор, до полной выплаты ЖСК является собственником жилья, потребитель не сможет ни продать его, ни сдать в аренду.

kupit_i_ne_byt_obmanutym_4.jpg

Этот способ приобретения жилья выгоднее, чем покупка по ДДУ, но является намного более рискованным занятием. Дело в том, что все решения (в том числе – о сроках строительства, о выборе подрядчиков, о суммах взноса) принимаются правлением кооператива и утверждаются собранием пайщиков. Таким образом, после заключения договора условия могут существенно измениться в невыгодную для пайщика сторону.

Если же, например, средства будут потрачены не по назначению, в результате чего строительство дома не будет завершено, покупатель не сможет вернуть свои деньги. Не сможет он и получить компенсацию, или надеяться на то, что государством будет запущен механизм доведения строительства до конца (все перечисленное предполагается в случае заключения сделки в формате ДДУ).

  • Статья была бы не полной, если бы мы не упомянули о следующем способе покупки жилья: у застройщика приобретается полностью готовая квартира в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

В данный момент осуществляется плавный переход от долевого строительства к проектному финансированию. То есть, через какое-то время застройщик не будет иметь права предлагать недостроенное жилье (на разных этапах строительства), а финансировать возведение зданий самостоятельно (своими средствами или при помощи банковских кредитов). Такой формат сделки должен уберечь покупателей недвижимости от рисков, однако о достижении какой-либо экономии
(которая была обусловлена вложениями на этапе котлована) уже не получится.

Преимущества ДДУ

kupit_i_ne_byt_obmanutym_5.jpg

Среди приведенных схем наиболее надежным способом приобретения новостройки на данный момент является договор долевого участия, а также договор переуступки. Именно эти форматы сделок являются защищенными с точки зрения законодательства — 214 Федеральный закон регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика, обеспечивая защиту прав последнего:

  • ДДУ является гарантией защиты от двойной продажи жилплощади, поскольку каждая квартира регистрируется в Росреестре. Договор вступает в силу только после его регистрации.
  • Застройщик не может осуществить продажу без опубликования проектной декларации, договора аренды или права собственности на землю и разрешения на строительство.
  • Деньги дольщиков не поступают застройщику напрямую, с лета текущего года вступает в силу постановление о том, что средства направляются на эскроу-счета и находятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст объект.

Впрочем, для некоторых случаев есть исключения, которые, собственно говоря, можно смело называть лазейками в законодательстве. Так, если в ЖК по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа!), а сам комплекс готов на 30% и более, он строится по старым правилам. Это же относится к «востребованным проектам» в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории.

kupit_i_ne_byt_obmanutym_6.jpg

Далее, проекты застройщика, который строит государству или муниципалитету объекты социальной (инженерной) инфраструктуры, помогает в сносе ветхого или аварийного жилья, также возводятся по старым правилам. Причем, эти правила являются еще более лояльными для ЖК, где по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа) и комплекс готов на 15% и более.

Кроме того, существуют, так называемые «системообразующие застройщики» (ПИК и ЛСР) которым, в силу их статуса и значимости для отрасли, государство частенько идет навстречу, и в ряде случаев законодательные ограничения их просто не касаются.

Ну а для тех застройщиков, кто не подпадает под перечисленные послабления, могут возникать дополнительные преференции — регионы смогут устанавливать собственные критерии для застройщиков.

По новым правилам застройщик должен страховать свою ответственность перед дольщиками (оформление страховки, отчисление взносов в специальный фонд). В случае банкротства застройщика фонд и страховая компания финансирует окончание строительства, и покупатель получает свое жилье.

Таким образом, просто собрать деньги с дольщиков и исчезнуть с ними у злоумышленников не получится.

Тревожные звонки: на что обращать внимание

kupit_i_ne_byt_obmanutym_7.jpg

Итак, основной риск современного дольщика в текущих условиях законодательного поля (по ДДУ) – это риск долгостроя при банкротстве застройщика. С большой вероятностью здание, рано или поздно, будет достроено. Однако каждый месяц отсрочки сдачи дома в эксплуатацию чреват для дольщика расходами на содержание съемного жилья, ситуация может существенно ухудшаться необходимостью одновременных выплат процентов по ипотеке.

Кроме того, в числе рисков – недостаточный уровень качества строительных и отделочных работ, что, в некоторых случаях, обусловлено использованием недостаточно качественных (и более дешевых) строительных материалов. В этом случае могут потребоваться дополнительные расходы (иногда – немалые) на самостоятельное устранение дефектов.

Таким образом, необходимо выбирать застройщика, который с большой вероятностью сдаст объект вовремя, и его не придется заставлять исправлять все недочеты, которые будут обнаружены в момент приемки. Но как это сделать?

Основной информацией, на основе которой можно судить о порядочности и добросовестности застройщика, являются сведения, касающиеся ранее возводимых им проектов.

Помимо информации, указанной на сайте строительной компании, нужно изучать профильные форумы, а также информацию, касающуюся предыдущих проектов этого застройщика. Кроме того, стоит заглянуть в реестр судебных постановлений (соответствующие площадки можно найти в Интернете) и посмотреть иски, поданные дольщиками по прежним проектам. Все это позволит оценить основные проблемы, которые, естественно, могут иметь место и в вашем случае.

Примечание: анализ «следов» застройщика и тенденций в его деятельности, конечно, является необходимым занятием для дольщика, который желает обезопасить себя от рисков. Однако тот факт, что до сих пор у застройщика было все в порядке, не гарантирует отсутствия проблем в будущем, которые могут возникнуть достаточно внезапно. Поэтому стоит уделить максимальное внимание наличию гарантий того, что квартира будет получена своевременно и в надлежащем качестве.

Дополнительные риски: навязанные услуги

kupit_i_ne_byt_obmanutym_8.jpg

Есть еще ряд моментов, о которых стоит знать дольщику, они не вошли в основные риски, но также чреваты потерями. Не являются редкостью случаи, когда застройщик, «в общем и целом» выполняет свои обязательства, однако прибегает к хитростям с целью получить от дольщика больше денег, чем стоит квартира.

Речь идет о дополнительных соглашениях, в которых дольщику навязываются те или иные услуги, не отраженные в договоре. Например, дольщику может быть предложена услуга оформления прав собственности или страхование каких-либо рисков, пр. Не многие покупатели представляют себе, как проводится оформление прав собственности. Поэтому часто дольщики соглашаются на это, несмотря на то, что все процедуры можно выполнить самостоятельно, а стоимость услуги от застройщика в разы выше тех денег, которые нужно потратить, если дольщик регистрирует все сам.

Стоит помнить, что подписание основного договора (ДДУ) не является основанием для обязательного заключения дополнительных соглашений. Дольщик имеет законное право отказаться от их подписания, хотя в ряде случаев это бывает непросто. Менеджеры идут на уловки, при которых подписание основного договора оказывается под вопросом, если имеет место отказ от дополнительных соглашений.

Тем не менее, это возможно сделать через суд, если удастся доказать факт навязывания услуг или впоследствии отказаться от них, заставив застройщика вернуть деньги, уплаченные за проведение этих услуг.

Совет: внимательно изучайте дополнительные соглашения, которые вам предоставляются на подпись, и привлекайте юристов, если какие-то положения основного договора или дополнительных соглашений вам непонятны.

При покупке квартиры в новостройке сложно гарантировать полную безопасность, однако свести к минимуму вероятность возникновения разного рода проблем – это вполне возможно.

И в завершении отметим, что отсутствие юридической грамотности не раз подводило дольщиков. Поэтому следует тщательно взвесить, стоит ли приобретать недвижимость у неизвестных или сомнительных застройщиков, а также экономить на оплате юридических услуг при покупке.

Игорь Василенко

7 способов облажаться при покупке квартиры в новостройке
​ ​ ​

Или не облажаться, если знаете, на что нужно обращать внимание. Вместе с Авито — самой большой* базой объявлений о недвижимости в России — составили список советов, которые помогут купить квартиру без лишней головной боли.

Вы не проверили добросовестность застройщика

1 июля 2019 года были опубликованы поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», которые повышают безопасность покупателей при заключении сделок. Теперь можно Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», статья 19 не отдавать деньги застройщику, а перечислять их на эскроу‑счёт в банке. Строительной компании банк передаст нужную сумму после того, как дом сдадут в эксплуатацию.

Если всё равно переживаете насчёт темпов и качества строительства, перед заключением сделки изучите репутацию застройщика. История его предыдущих проектов поможет понять, будет ли квартира готова в срок.

Что нужно делать

Проверьте, есть ли у строительной компании учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, утверждённые годовые отчёты и аудиторские заключения.

Убедитесь, что застройщик получил разрешение на строительство и право на земельный участок. С этими документами можно ознакомиться на сайте строительной компании или в офисе продаж, отказать вам не имеют Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», статья 20 права.

Посмотрите, какой рейтинг у выбранной организации в Едином реестре застройщиков. Он может иметь значение от 0 до 5. Чем ближе к пятёрке, тем больше домов застройщик сдал в срок.

Вы не изучили все предложения, которые сейчас есть на рынке

А теперь кусаете локти, потому что могли за те же деньги купить квартиру ближе к центру или с большей площадью. Выдохните и не торопитесь. Квартиру покупают минимум на несколько лет, если не на всю жизнь. Сравните несколько вариантов и выберите подходящий, а не соглашайтесь на первый попавшийся, даже если вам обещают скидку.

Что нужно делать

Для начала определите, какие параметры важны для вас в характеристиках квартиры. Про цену пока речь не идёт, с ней разберёмся на следующем этапе. Возможно, вы не хотите тратить больше получаса на дорогу до работы, мечтаете о квартире со свободной планировкой или не прочь жить на девятом этаже и каждый день любоваться закатами.

Изучите предложения застройщиков и агентств. Посмотреть, какие квартиры продают в новостройках вашего города, можно на Авито — это удобнее, чем проверять доступные варианты на сайтах строительных компаний.

С помощью фильтра можно выбрать район, этаж, количество комнат и площадь жилья. Когда уже точно знаете, в каком районе хотите обосноваться, квартиры удобно искать прямо на карте.

Квартиру в новостройке удобно искать прямо на карте на сайте Авито

Если интересует конкретный жилой комплекс, посмотрите все доступные варианты в карточке проекта. Здесь можно найти информацию о разрешении на строительство, планируемую дату ввода в эксплуатацию и описание концепции проекта, а ещё — подобрать квартиру с подходящей площадью.

Квартира в новостройке: подберите подходящую площадь

Приглянувшиеся варианты добавляйте в «Избранное», чтобы потом сравнить их и определить лучший.

Квартира в новостройке: приглянувшиеся варианты добавляйте в

Когда появится объявление о продаже квартиры, похожей на те, что вам понравились, Авито об этом сообщит. Если присматриваетесь к определённому застройщику, подпишитесь на его обновления: вам будет приходить информация о новых предложениях.

Найти квартиру

Оказалось, что дом стоит в чистом поле

Квартира в новостройке может оказаться посреди чистого поля

Рекламные буклеты обещают, что во дворе будет современная детская площадка, рядом с домом — школа и поликлиника, а на дорогу из центра города до нового микрорайона уйдёт 15–20 минут. Вы покупаете квартиру, но на деле всё иначе: проект сдан, а обещанной инфраструктурой даже не пахнет. Вокруг ни магазинов, ни поликлиник, а до ближайшей остановки надо идти пешком через пустырь без единого фонаря.

На самом деле вероятность такого исхода можно предугадать заранее. Только верить надо не рекламе, а документам и фактам.

Что нужно делать

Изучите проектную декларацию. Если застройщик уверяет, что обустроит во дворе парковку, игровую площадку и место для занятий спортом, всё это должно быть указано в декларации.

Найдите в соцсетях сообщества жилых комплексов и почитайте, что новосёлы пишут о готовых проектах застройщика. Возможно, вместо современной детской площадки во дворе стоят одинокая песочница и горка, а школу обещают возвести уже пару лет, но дальше слов дело не идёт.

Наконец, съездите на место стройки и проверьте всё сами: сколько времени на самом деле займёт путь до вашего будущего дома, далеко ли до остановки, ходят ли вообще туда маршрутки или придётся добираться с работы с пересадками.

Вы соблазнились низкой ценой

Даже если вам обещают приличную скидку, не спешите заключать сделку. Бизнесу нет смысла работать в убыток, так что, если предлагают жильё за бесценок, на это должны быть причины.

Что нужно делать

Выясните, за что именно скидка. Если дом уже сдан, можете осмотреть квартиру на месте и прикинуть, устраивает ли вас такой вариант.

Иногда со скидкой продают квартиры, которые попросту никто не берёт: например, на первом этаже возле лифта и с видом на парковку. Да, выйдет дёшево, зато весь день за стеной громыхает лифт, а под окном шумят машины.

Вы подписали документы, просмотрев их по диагонали

Покупка квартиры — тот случай, когда придираться стоит к любой букве в договоре. Обидно отдать несколько миллионов и узнать, что на самом деле ипотеку можно было взять на более выгодных условиях. Ещё обиднее выяснить, что заказчик включил в договор или дополнительное соглашение пункт, согласно которому он может менять срок сдачи дома.

Что нужно делать

Чтобы покупка квартиры не превратилась в одну большую проблему, заранее поищите на Авито юриста, который специализируется на недвижимости. Он возьмёт на себя всё сопровождение сделки: проверит документы застройщика, поможет согласовать договор и зарегистрировать право собственности.

Вы ориентируетесь на площадь квартиры, а не на планировку

В итоге оказывается, что от этой площади мало толку — рационально использовать её не получается. Например, все дополнительные метры ушли на длинный, но бесполезный коридор, а пятиугольная комната оказалась привлекательной только на картинке: нормально расставить мебель в ней просто невозможно.

Что нужно делать

Выбирайте квартиру под ваш образ жизни. Если часто собираете гостей, ищите вариант без проходных комнат, чтобы посиделки не мешали другим членам семьи.

Если рано уходите на работу, вам подойдёт квартира, где спальню от кухни и ванной отделяет коридор или дополнительная комната. Так хотя бы не разбудите домашних во время утренних сборов.

Оптимальная форма комнаты — квадрат или прямоугольник. Когда на счету каждый метр, покупать квартиру с нестандартной геометрией нет смысла: полноценно использовать пространство здесь сложнее, чем в стандартных четырёхугольных помещениях.

Вы приняли квартиру, хотя толком ничего не проверили

Квартира в новостройке: перед покупкой нужно всё проверить

Дальше начинается самое интересное. Площадь квартиры внезапно оказалась меньше, чем прописано в договоре, стены кривые, между окном и стеной щели, стояки подтекают, а из‑за плохой звукоизоляции вы слышите каждый чих у соседей.

По закону вы можете потребовать Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», статья 7 от застройщика, чтобы он устранил недостатки или возместил вам расходы, если решите исправлять недочёты своими силами. Важно сделать это до того, как подпишете акт приёма‑передачи объекта недвижимости.

Что нужно делать

Если не разбираетесь в строительных тонкостях, найдите на Авито специалиста по приёмке квартир и осмотрите жильё вместе с ним. Он проверит, как установлены двери и окна, выяснит, всё ли в порядке с отоплением, электрикой и водоснабжением, измерит площадь комнат.

После осмотра специалист поможет заполнить акт приёма‑передачи с учётом всех найденных недостатков. Этот документ вы возвращаете застройщику, а он должен решить перечисленные в акте проблемы.

Выбрать квартиру на Авито

*По данным исследования, проведённого OOO «Форейтор» для ООО «КЕХ еКоммерц» в августе 2019 года.

Если вы зашли на сайт агентства недвижимости «Европа» в раздел покупки жилья в новостройке, значит, вы относитесь к людям, всерьез задумывающимся о приобретении квартиры в строящемся доме. Здесь вы найдете информацию, помогающую вам:

  • правильно подойти к выбору;
  • грамотно оформить документы;
  • заключить действительно выгодную для вас сделку;
  • купить жилье, которое будет максимально подходить вам по всем параметрам.

Для этого специалисты АН подготовили для потенциальных покупателей пошаговую инструкцию действий. Хотя следует отметить, что неискушенному человеку вряд ли удастся без помощи профессионалов разобраться в непростом деле проверки застройщика, юридически правильном оформлении договора долевого участия (ДДУ) и многих других вопросах. Тем не менее, будущему новоселу необходимо ознакомиться с предлагаемой агентством информацией, чтобы в будущем избежать многих проблем. Начинать следует с определения своих желаний, соотносящихся с возможностями.

Шаг №1: Ответы на вопросы о своих желаниях

Покупка жилья – одно из серьезнейших событий в жизни практически каждого человека. Поэтому, когда вы готовы к этому морально и материально, в спокойной обстановке напишите ответы на следующие вопросы:

  • Хотите вы купить апартаменты или вас устроит обычная квартира?
  • От чего зависит выбор места расположения жилья (близость к месту работы, квартиры родственников, удаленность от центра и т.д.)?
  • Какое значение для вас имеет класс жилья (только премиум или достаточно эконом)?
  • Что самое важное в плане инфраструктуры (близость дошкольных учреждений, школ, ТРЦ, спортивных объектов, кинотеатра и т.д.)?
  • Какая должна быть транспортная развязка (вас больше волнует наличие рядом остановок общественного транспорта или отсутствие пробок, поскольку вы имеете собственный автомобиль)?
  • Сколько комнат должно быть в квартире?
  • Должна ли в ней обязательно быть лоджия или можно рассматривать варианты с балконом?
  • Важность сроков сдачи новостройки в эксплуатацию (вас поджимает время или можете подождать годок-другой)?
  • В каком состоянии должна быть квартира (сразу готовой к заселению или под ремонт)?
  • Какова должна быть планировка жилья (наличие встроенных шкафов, гардеробных и т.д.)?

Из ответов на эти вопросы вырисуется картина, на каких районах города сосредоточить внимание в процессе поиска жилья для покупки, с кем из застройщиков можно начинать вести переговоры.

Шаг №2: соотношение желаемого с возможным

В полученном «пазле» недостает еще одного очень важного элемента – достаточно ли вам собранной суммы для воплощения своих желаний. Здесь важно не только определить, хватит ли вам денег для первоначального взноса, но и заглянуть в будущее. Если квартира приобретается по ипотеке, сможете ли вы справиться с ежемесячными платежами. Учитывать следуем и стоимость коммунальных услуг.

Не превратиться ли жизнь в пятикомнатной квартире в постоянный поиск подработок, чтобы хоть как-то выплачивать и долги по ипотеке, и оплачивать текущие расходы на ее содержание. Может, придется подкорректировать свои желания, остановить выбор, например, не на пяти-, а на четырехкомнатной квартире. Да и, если взвесить все «за» и «против», гардеробной окажется достаточно и одной, а не двух. Приведя к «общему знаменателю» желания и возможности, можно приступать к поиску конкретного варианта.

Шаг №3: кто этим будет заниматься

Он предполагает принятие решения, заниматься ли поиском квартиры самостоятельно или привлечь к этому делу профессионалов из агентства недвижимости. Здесь надо честно ответить себе еще на один вопрос: достаточно ли у вас знаний, времени и сил, чтобы заниматься поиском самостоятельно. При отрицательном ответе лучше сразу обратиться к посредникам. Но в таком случае возникают две проблемы:

  • во-первых, готовы ли вы заплатить достаточно серьезные комиссионные риелтору;
  • во-вторых, как не попасться в сети к мошенникам или просто недобросовестно выполняющим взятые на себя обязанности сотрудникам АН.

Вы не прогадаете, если обратитесь в агентство Европа. Но можно принять компромиссное решение – искать квартиру самостоятельно, а все юридические вопросы поручить улаживать посреднику. Если вы считаете, что в силах справиться с поиском квартиры, составлении документации без посторонней помощи, переходите к следующим действиям.

Шаг №4: поищите жилье в интернете

Всемирная паутина заменила бумажную волокиту, связанную с «перелопачиванием» кучи журналов и газет, содержащих объявления о купле-продаже недвижимости. В интернете можно найти сайты, которые выдают информацию в соответствии с заданными параметрами или похожими вариантами. Можно также найти другие выгодные предложения. Сначала почитайте то, что пишут о новостройках заслуживающие доверия профессионалы. Выберите интересные для вас проекты, после чего переходите непосредственно на сайты конкретных застройщиков или жилых комплексов.

Шаг №5: проверка репутации застройщика, его документации

Для начала ознакомьтесь с отзывами о выбранной строительной компании на форуме жильцов, которые уже получили квартиры от этого застройщика. Найдите ответы на вопросы, не приходилось ли им сталкиваться с проблемой оттягивания сроков сдачи объектов, изменением ранее оговоренной площади жилья или даже с неприкрытым обманом. Посмотрите, в течение какого времени компания работает на рынке жилья. Сравните цены на аналогичные квартиры в других ЖК. Если серьезных проблем не обнаружено, можно переходить к проверке наличия и правильности составления следующей документации:

  • проектной декларации (в ней должна быть полная информация о застройщике, интересующем вас проекте и объекте);
  • разрешения на строительство (этот документ является подтверждением соответствия представленной компанией проектной декларации необходимым требованиям);
  • договора, подтверждающего принадлежность земельного участка данному застройщику;
  • ДДУ – документа, подтверждающего факт вложения денежных средств пайщиком в строительство дома и его права на получение квартиры в данном объекте (в идеале именно этот документ обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя и защищает его от возможных рисков попасть в передрягу при покупке).

Заочное изучение документов – это еще не все. Следует еще и лично убедиться, как продвигаются дела на объекте, как выглядит район строительства.

Шаг №6: посещение стройки

Не лишней будет поездка на место возведения дома. При внимательном осмотре можно сделать вывод для себя о качестве работы строителей, правильности хранения стройматериалов. Если проект уже сдан, желательно пообщаться с теми, кто уже вселился в новый дом. Уж они-то точно не станут скрывать проблемы, с которыми им пришлось столкнуться. А вам это поможет избежать ряда недоразумений.

Шаг №7: пора связываться с застройщиком

Если есть возможность – лично посетите офис продаж или хотя бы свяжитесь с менеджером по телефону. Задайте ему все возникшие у вас вопросы, уточните детали. Не стесняйтесь попробовать получить скидку, узнать о существующих акциях и специальных предложениях. Главное – избавьтесь от страха показаться собеседнику навязчивым. Ведь строительная компания заинтересована в продаже квартиры не меньше, чем вы в ее покупке.

Параллельно можно самостоятельно открыть сайт вопросов и ответов по имеющейся информации или организовать форум жильцов. На нем можно задавать уже не уточняющие вопросы, а даже несколько провокационные. Все эти меры не просто приблизят к осуществлению заветной мечты о собственном жилье, но и помогут купить без особых проблем оптимальный для вас вариант квартиры по максимально хорошей цене.

Шаг №8: выбор способа оплаты

Этап поиска жилья, максимально отвечающего запросам и возможностям потенциального покупателя, завершен. Пора переходить к выбору оптимального способа оплаты за него. Если речь идет о вторичном рынке, там выбор невелик – обычно это вся сумма наличными. Она устраивает и покупателя, и продавца. Оформили документы, рассчитались и забыли. При покупке квартиры в новостройке все выглядит иначе. Ведь одной из важных причин обращения на первичный рынок является нехватка денег у покупателя для того, чтобы выплатить всю стоимость недвижимости сразу. В этом случае речь идет о рассрочке или ипотеке.

В случае с рассрочкой алгоритм действий следующий. Сначала делается оговоренный первоначальный взнос. Затем оставшаяся сумма выплачивается в равных долях на протяжении определенного отрезка времени. Обычно он достаточно короткий. Условия рассрочки у каждой строительной компании свои. Одни требуют львиную долю стоимости квартиры оплатить сразу, в первоначальном взносе. Остаток они могут ждать и целый год. Другие, наоборот, согласны на незначительную сумму первоначального взноса. Зато срок выплаты остатка короткий, возможно, пару-тройку месяцев. Третьи за увеличение времени оплаты по частям могут потребовать проценты.

Рассрочка подходит тем покупателям, которые стабильно имеют высокий доход, который позволит производить оплату частями. К тем, кому подойдет рассрочка, относятся и клиенты, которые ждут крупного денежного поступления в семейный бюджет в ближайшее время. Например, вы продали старое жилье или другую недвижимость, но за нее с вами еще не рассчитались. Если вы не относитесь к первой или второй категории покупателей новой квартиры, доступным вариантом для вас станет ипотека.

На общедоступном языке она означает следующее. Изначально квартиру у застройщика покупаете не вы, а банк. Вы в ней будете спокойно жить, если внесли первоначальную сумму и исправно выплачиваете банку определенный ежемесячный вклад. В случае прекращения помесячной оплаты, квартиру забирает ее владелец – банк. На первый взгляд кажется, что существенной разницы между рассрочкой и ипотекой нет. Но это не так. Второй вариант предполагает:

  • во-первых, более низкие суммы ежемесячного вклада;
  • во-вторых, более длительные сроки окончательного расчета (если рассрочка дается не более чем на два года, то ипотеку можно выплачивать в течение 3-50 лет).

Но с ипотекой есть один немаловажный нюанс – банк насчитывает проценты, чего не делает застройщик. Так что прежде чем выбрать способ оплаты, надо серьезно взвесить все «плюсы» и «минусы» каждого варианта, учесть возможные специальные предложения, скидки.

Шаг №9: выбираем продавца

Купить новую квартиру можно у самого застройщика, подрядчика или у собственника, перепродающего приобретенное жилье. Самым легким, надежным, а поэтому и наиболее распространенным является первый вариант. Хотя и среди застройщиков встречаются мошенники. Чтобы минимизировать риски остаться и без жилья, и без денег, надо провести их тщательную грамотную проверку. Обычно без опытных специалистов здесь трудно обойтись. Но лучше все же потратить энную сумму на оплату услуг юристов из проверенного агентства, чем остаться ни с чем.

Иногда новое жилье продает подрядчик. Оплату за сделанную для застройщика работу он получает в виде нескольких квартир, которые потом продает. Риск покупки квадратных метров у подрядчика достаточно высок. Если вы купите жилье у не выполнившего все обязательства перед застройщиком подрядчика, вместе с правами на собственность вы получаете и его «грехи». Стать полноправным хозяином квартиры вам в таком случае не поможет даже суд.

Не очень надежным способом является покупка квартиры в новостройке у собственника. Конечно, бывают случаи, когда изменившиеся обстоятельства вынуждают продавать только что купленную квартиру. Но здесь надо быть очень осторожным и внимательным. Особенно если вам предлагают жилье по более низкой цене, чем от застройщика. Вряд ли кто-то захочет делать вам такой «царский подарок» просто так. В этом всем может скрываться какой-то подвох. Он будет стоить вам, в лучшем случае, потери определенной суммы, а в худшем – и денег, и жилья.

Шаг №10: сбор документов для заключения ДДУ, необходимых от покупателя

Кроме проверки всей необходимой документации у застройщика, потенциальному покупателю необходимо собрать пакет документов, требующийся от него для регистрации договора долевого участия в строительстве. Он состоит всего из трех позиций:

  • заявления соответствующего образца;
  • паспорта, удостоверяющего личность покупателя;
  • квитанции, подтверждающей факт оплаты государственной пошлины.

Для тех, кто состоит в браке, понадобится еще и заверенное нотариусом согласие от мужа или жены на заключение данной сделки. Регистрация ДДУ производится путем внесения данных в Государственный Реестр. Передача документов осуществляется лично. Они также могут быть отправлены по почте, через нотариуса или портал Административных услуг. На рассмотрение документов потребуется не более недели. По истечении этого срока вы получите договор ДУ с пометкой о регистрации. Такая же процедура предусмотрена для регистрации в Госреестре права собственности на недвижимость.

Шаг №11: заключение сделки

Самым главным документом, подтверждающим заключение сделки, является договор купли-продажи. В нем указаны обязательства продавца и покупателя. Первый обязуется передать вам в собственность квартиру, второй – принять ее и заплатить продавцу оговоренную сумму. Этот договор печатается в четырех экземплярах – для продавца, покупателя, Госреестра и банка (если покупка осуществляется по ипотеке).

Обратите внимание на графу «Застройщик». Там должна стоять подпись генерального директора именно той компании, с которой вы заключаете ДДУ. В противном случае вам не избежать осложнений и даже судов. Подпись другого лица в документе свидетельствует о том, что подписание договора осуществлено по доверенности. Вам на руки должен быть выдан документ о праве собственности, технический и кадастровый паспорт.

Шаг №12: прием жилья

После получения ключей от квартиры берите с собой акт приема-передачи со всеми приложениями и отправляйтесь на ее осмотр. Делать это лучше при дневном освещении. При обнаружении любых строительных дефектов на потолке, стенах, полу, в работе коммуникаций и т.д. зафиксируйте все недочеты и потребуйте от застройщика их исправления. Это касается, как квартир с отделкой, так и с ремонтом. Если вы примете жилье с недостатками, вряд ли вам удастся заставить строительную компанию потом их устранить.

Приобретение собственного жилья требует крупной суммы денег, которую украинцы, в основном, копят годами, берут в ипотеку или в долг у знакомых, поэтому хочется потратить их с умом. А для этого нужно знать, как купить квартиру в новостройке выгодным и безопасным способом.

Как купить квартиру в Украине

Большое количество предложений на рынке недвижимости усложняет выбор. Прежде всего, возникает вопрос: лучше купить жилье в новом доме или на вторичном рынке. Чтобы ответить на него, нужно детальнее рассмотреть тему.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке

Принято считать, что покупка квартиры в новостройке всегда сопровождается определенными рисками. Тем не менее, такой вариант недвижимости пользуются популярностью ввиду имеющихся достоинств.

Преимущества квартир в новостройках

Многие предпочитают покупать жилье на первичном рынке, потому что:

  • преимущественно при строительстве применяется монолитно-каркасная технология, отличающаяся долгим сроком службы, экономичностью и удобством;
  • в домах используются новые современные коммуникации, обеспечивающие комфортную жизнь;
  • облагораживается придомовая территория, предусматриваются парковки, детские площадки, места для продуктовых и продовольственных магазинов, аптек.

Как безопасно купить квартиру в новостройке

Так как безопасно купить квартиру в новостройке знает не каждый, лучше обратитесь к юристу для проверки документов застройщика. Кроме этого, оцените надежность, просмотрев информацию о нем на сайте и прочитав отзывы.

Договор при покупке квартиры в новостройке

Существует несколько вариантов договоров, которые застройщики могут предложить подписать. Единый документ законодательством Украины не установлен.

Договор об уплате паевых взносов

Редкий вариант, когда для строительства дома объединяются деньги застройщиков, создающих жилищно-строительный кооператив, и покупателей. Последние смогут обменять паи на квартиру, как только строительство завершится, и дом будет введен в эксплуатацию.

Договор о совместной деятельности

Похож на предыдущий, но предполагает объединение финансов застройщика, подрядчика и покупателей.

Договор долевого участия в строительстве

Строительство объекта осуществляется полностью за счет инвестиций покупателей. Ввиду невозможности просмотреть заранее помещение, нужно убедиться, что в договоре четко прописан адрес, характеристики, стоимость.

Предварительный договор купли-продажи

Главный нюанс, на который нужно обратить внимание при подписании такого документа, заключается в том, что должна быть указана дата подписания основного договора, ответственность и штрафы за нарушение его условий.

Инвестиционный договор

Вы становитесь инвестором проекта по строительству новостройки, но предварительно нужно ознакомиться с текстом договора, проверить наличие описания детальных характеристик будущей квартиры, срок передачи в собственность, ответственность сторон за неисполнение обязательств, размер взноса, какая цена за квадратный метр, а также условия выхода из проекта.

Договор купли-продажи имущественных прав

Документ не делает вас собственником недвижимости, но дает право на получение права собственности. Поэтому нужно внимательно изучить условия и дату передачи имущества в собственность.

Как купить квартиру в новостройке без первоначального взноса

Стандартно первый взнос составляет 20% от стоимости недвижимости, но даже такую сумму приходится долго собирать. Многие застройщики сейчас предлагают рассрочку без первоначального взноса и процентов, но стоит внимательно изучить особенности договора.

Как купить квартиру в новостройке без риелтора

Для покупки недвижимости на первичном рынке риелтор вовсе не нужен. Любую важную информацию можно найти на официальном сайте застройщика, а также напрямую с ним связаться для уточнения интересующих вас деталей.

Как покупать квартиру у застройщика

О том, как происходит покупка квартиры в новостройке, вы сможете узнать на сайте застройщика. На сайтах проектов Парус Premium можно выбрать помещение по определенным параметрам, ознакомиться с условиями покупки и связаться для сотрудничества.

Как проверить новостройку

Чтобы правильно выбрать и купить квартиру, нужно ознакомиться с документами застройщика, в том числе, на землю, найти саму компанию в государственных реестрах, оценить стадию строительства.

Варианты покупки квартиры

Для начала посетите сайт застройщика, а после свяжитесь с менеджерами. Попросите их предоставить сведения о преимуществах жилого комплекса, вариантах планировок, способы оплаты, порядок покупки и получения прав на недвижимость и прочее. Такие специалисты, как в компании Парус Premium, подробно ответят на ваши вопросы по ЖК Парус Сити.

При встрече обязательно попросите предоставить всю необходимую документацию, несущую информацию как о самом застройщике, так и об строительном объекте.

Как оформить покупку новостройки

После этапа проверки документов нужно обсудить способы продажи, это может быть один из 4 вариантов:

  1. С использованием Фонда финансирования строительства.
  2. Посредством выпуска целевых облигаций.
  3. Обратившись к институту совместного инвестирования.
  4. Другие варианты.

Можно договориться с застройщиком о частичной или полной оплате.

Покупка квартиры: как не обмануться

Учтите и дополнительные затраты при покупке жилья в новостройке, к которым относится оплата услуг нотариуса, госпошлины в размере 1% от стоимости жилья, отчисления в Пенсионный фонд — тоже 1% и комиссия банка за денежные переводы.

Налог при покупке квартиры в новостройке

Налог на приобретение недвижимости равен 1% от стоимости, при этом от налогов освобождаются инвалиды ВОВ, семьи пропавших без вести военнослужащих, инвалиды 1 и 2 группы, ликвидаторы аварии на ЧАЭС, а также, если объект получен в дар.

Стоимость регистрации недвижимости

Для внесения в госреестр информации о покупаемой квартире нужно обратиться к нотариусу, заплатив 0,1 от прожиточного минимума. Цены за услугу увеличиваются при необходимости ускорить процесс.

Как правильно купить квартиру в новостройке: советы

Учитывая, что недвижимость покупается на длительный срок, нужно учесть много нюансов, чтобы чувствовать себя уютно и комфортно в новом жилье. Для этого есть несколько советов о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке.

Выбираем расположение квартиры

Выбирая, в каком районе приобретать недвижимость, учтите собственные требования и предпочтения: богатая инфраструктура или достаточно магазина и аптеки, ближе к центру или тихий район, нужны ли рядом детсады, школы и т.п.

Ищем лучший вариант для себя

Не бойтесь просматривать сразу много вариантов, ведь из них вероятнее найти оптимальный вариант. Находясь в каждой квартире, представьте в мыслях оформление интерьера, где и как расставили бы мебель. Ваше будущее жилье должно подходить вам по всем параметрам.

Вывод как купить квартиру в новостройке

Для того чтобы безопасно купить квартиру в новостройке и по доступной цене, отберите и сравните разные варианты. Как только определились с выбором застройщика приступайте к подписанию договора, но предварительно его внимательно изучите. В нем в обязательном порядке должны быть указаны:

  • площадь помещения;
  • этаж;
  • цена за квадратный метр;
  • полная стоимость жилья;
  • срок сдачи объекта — должен быть прописан, иначе придется ждать дольше, чем планируете;
  • ответственность сторон за нарушение указанных в договоре обязательств.

Придерживаясь вышеописанных рекомендаций, вы сможете без проблем купить квартиру своей мечты в новостройке.

Последнее обновление: 26.04.2019

Документы для покупки квартиры в новостройкеКак покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка. То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул).

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов. Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов. Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

  1. Договор долевого участия (ДДУ);
  2. Жилищно-строительный и Жилищно-накопительный кооперативы (ЖСК и ЖНК) (запрет с 1 июля 2018 г., но есть исключения, подробнее по ссылке);
  3. Жилищный сертификат Застройщика (ценная бумага, запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке);
  4. ​Договор уступки прав требования (Договор цессии);
  5. Договор инвестирования строительства (Инвестиционный договор);
  6. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
  7. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  8. «Вексельная схема» покупки квартиры (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера. Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность. Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (п.2.1, ст.1, ФЗ-214). Но! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок.

О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214. Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договор, ПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем. По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия – смотри по ссылке.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку. Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают. Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ).

ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

— О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья.

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» — (…правда, кое-что там уже устарело).

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *