Как выгнать арендаторов из квартиры?

Содержание

Если вы будете ЗНАТЬ И ИСПОЛЬЗОВАТЬ свои права арендатора, вы сможете сохранить жилье, а не потерять его. Приведенная ниже информация поможет вам понять ваши права.

Что я могу сделать, если у меня возникли проблемы с арендодателем?

Поговорите со своим арендодателем. Попробуйте решить проблему к обоюдному удовлетворению вас и вашего арендодателя. Во многих местах действуют программы арбитража, помогающие арендодателям и арендаторам разрешать споры.

На каких основаниях арендодатель может меня выселить?

Согласно закону об арендодателях и арендаторах штата Пенсильвания, вас могут выселить, если:

  • Вы не вносите арендную плату;
  • Вы не соблюдаете свою часть письменного или устного договора аренды; или
  • Срок аренды истек, и арендодатель хочет, чтобы вы выехали.

Если у вас есть письменный договор аренды, вы имеете право находиться в помещении до истечения его срока действия, при условии, что соблюдаете свою часть договора. Если у вас нет письменного договора аренды, в большинстве случаев по закону считается, что вы заключили устный договор аренды. В этом случае вы или ваш арендодатель можете расторгнуть договор аренды в конце любого месяца по любой причине или без причины.

Есть ли ситуации, когда выселение является незаконным?

Да. Вас не могут выселить:

  • В связи с расой, цветом кожи, религией, происхождением, полом или возрастом вас или члена вашей семьи;
  • В связи с вашей инвалидностью или инвалидностью члена вашей семьи или использованием собаки-поводыря или другого животного-поводыря;
  • В связи с беременностью или наличием детей у вас или члена вашей семьи.

Кроме того, вас не могут выселить за использование ваших законных прав (например, за жалобу местным чиновникам по жилищным вопросам на плохое состояние жилья), если арендодатель выселяет вас в отместку.

Вы можете предотвратить выселение, если докажете, что не платили аренду, потому что арендованные помещения были непригодны для проживания. В этом случае вы должны будете доказать, что вы подавали арендодателю жалобу на наличие серьезных дефектов, но он отказался сделать ремонт. См. отдельную брошюру: Ваше право на безопасный дом.

Какие шаги должен предпринять мой арендодатель, чтобы выселить меня?

ВАШ РАБОТОДАТЕЛЬ МОЖЕТ ВЫСЕЛИТЬ ВАС, ТОЛЬКО ОБРАТИВШИСЬ В СУД, для чего обычно требуются следующие важные шаги:

1. Письменное уведомление.Если в вашем договоре аренды не указано иное, ваш арендодатель должен направить вам письменное уведомление, прежде чем возбуждать против вас дело о выселении. В уведомлении должно быть сказано, когда арендодатель хочет, чтобы вы выехали. Время, указанное в уведомлении о выселении зависит от срока аренды и о причине, по которой вас просят выехать. Если вас выселяют из-за неуплаты арендной платы, арендодатель должен направить вам письменное уведомление не менее чем за 10 дней до подачи иска о выселении.

Если вас просят выехать по любой другой причине, кроме неуплаты арендной платы, арендодатель должен направить вам письменное уведомление

  • за 15 дней до подачи иска о выселении, если срок аренды составляет год или менее; или
  • за 30 дней до подачи иска о выселении, если срок аренды составляет более года.

Условия вашего договора аренды могут предусматривать более короткий или длинный срок или указывать, что уведомление не требуется.

Если вы не выедете к дате, указанной в уведомлении о выселении, ваш арендодатель не может просто выкинуть вас из дома. Арендодатель обязан подать жалобу на арендатора и обратиться в суд, как описано ниже.

2. Слушания в суде.Слушания по делам о выселении обычно ведет районный мировой судья. Ваш арендодатель не может просто выселить вас, сменить замки или забрать ваше имущество себе. У вас есть право выступить на слушаниях перед районным мировым судьей и представить любых свидетелей и любые свидетельства, которые у вас имеются. Поскольку дела о выселении решаются быстро, рекомендуется получить юридическую консультацию перед слушаниями. Арендодатель обязан присутствовать на слушаниях и свидетельствовать о причинах выселения. В случае отсутствия арендодателя вы должны требовать закрытия дела.

3. Апелляция.Если вы проиграете дело, но у вас хорошая аргументация, вы можете подать апелляцию в суд более высокой инстанции. У вас есть всего десять (10) дней на подачу апелляции. Чтобы остаться в своем доме в период апелляции:

  • При подаче апелляции вы должны уплатить суду присужденную сумму аренды или сумму аренды за 3 месяца, в зависимости от того, какая сумма меньше. Если вы подтвердите, что являетесь малообеспеченным арендатором, то в этом случае вы должны будете заплатить в департамент судебного делопроизводства 1/3 ежемесячной арендной платы. Остальные 2/3 вы должны будете заплатить в течение двадцати (20). Если вы уже внесли аренду за месяц, в котором вы подаете апелляцию, или если районный мировой судья постановил, что вы не должны платить аренду, вам не нужно ничего платить за подачу апелляции.
  • В период апелляции текущая арендная плата вносится на ответственное хранение в департамент судебного делопроизводства.

Если вы хотите подать апелляцию, обратитесь за юридической консультацией сразу же по окончании слушаний. Если вы не подадите апелляцию, вас могут выселить с помощью констебля или шерифа уже через 22 дня после слушаний в районном мировом суде.

Могу ли я прекратить процесс выселения, оплатив задолженность по арендной плате?

Если дело о выселении возбуждено исключительно за неуплату арендной платы, вы можете прекратить процесс выселения в любое время до фактического выселения, уплатив предписанную районным мировым судьей сумму, включая судебные издержки. Это право называется правом заплатить и остаться. Учтите, что судебные издержки возрастут, если арендодатель затребует судебный приказ о выселении, так что лучше оплатить задолженность как можно быстрее.

Может ли арендодатель просто сменить замки, не обращаясь в суд?

Нет. Многие суды штата Пенсильвания в своих решениях говорили, что арендодатель не может выселить вас самостоятельно, т.е. навесить замок на вашу дверь, отключить коммунальные услуги, применить силу или использовать любой другой способ выселения, кроме обращения в суд.

Где я могу получить помощь, чтобы избежать выселения из-за задолженности по арендной плате?

Окружной отдел оказания помощи может оказывать чрезвычайную помощь людям, которым нужна помощь в уплате арендной платы или гарантийного депозита за новое жилье. Многие церкви и общественные организации также могут оказать помощь. Вам следует позвонить по единому номеру горячей линии 211, чтобы узнать больше о помощи с арендой.

Если вам сложно найти приличное и недорогое место для жилья, подумайте о подаче заявки на субсидируемое жилье в местный жилищный орган

Относятся ли правила выселения ко всем арендаторам?

Эти правила не всегда действуют, например, если арендатора выселяют в связи с осуществлением в жилье преступной деятельности, связанной с наркотиками. В таких случаях арендодатель не обязан направлять арендатору письменное уведомление перед подачей иска о выселении, и иск можно подавать в суд общих тяжб, а не районному мировому судье.

В некоторых районах, например, в округе Филадельфия, действуют другие правила.

Закон предоставляет более широкие права арендаторам государственного и субсидируемого жилья, а также владельцам домов на колесах, которые арендуют место в трейлерных парках. Ознакомьтесь с этими правами в отдельных брошюрах или обратитесь в местную службу юридической помощи.

Если меня выселяют, может ли мой арендодатель сохранить мое личное имущество?

Нет. Ваш арендодатель должен дать вам десять (10) дней после выселения, чтобы вы могли связаться с ним и сообщить, что хотите забрать свое личное имущество. Если вы свяжетесь с арендодателем в течение первых десяти (10) дней, он должен будет хранить ваше личное имущество в течение не менее тридцати (30) дней. Вы должны получить свое личное имущество в течение первых тридцати (30) дней, или ваш арендодатель может выбросить или продать его.

Если вы не свяжетесь с арендодателем в течение десяти (10) дней с момента выселения, он может выбросить или продать ваше личное имущество.

Ваш арендодатель не может взимать с вас плату за то, что вы придете забрать свое личное имущество, если вы сделаете это в течение первых десяти (10) дней, но может взимать с вас плату за хранение имущества по прошествии первых десяти (10) дней.

ПОМНИТЕ!

Законы часто меняются. Каждое дело отличается от других. Этот буклет содержит общую информацию, а не конкретные юридические советы по конкретному вопросу.

Используйте содержащуюся в этой брошюре информацию с осторожностью, поскольку законы постоянно меняются, и данная информация может не отражать любые изменения в законодательстве, произошедшие после составления и публикации этой брошюры.

Служба юридической помощи штата Пенсильвания

арендатор не освобождает помещениеПерефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» – каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

– предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

– если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение. То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст. 328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Кто из нас не мечтал заполучить еще одну квартиру и в качестве дополнительного дохода сдавать ее внаем? На первый взгляд, картинка рисуется неплохая: денежки ежемесячно поступают на счет, а удалому рантье только и остается, что собирать прибыль и отбиваться от желающих арендовать вожделенную квартиру.

При ближайшем рассмотрении картинка вырисовывается другая. Будни арендодателя сопряжены c многими трудностями – от поиска адекватных платежеспособных клиентов (а эти два качества встречаются крайне редко), до устранения последствий ущерба, нанесенного нерадивыми квартирантами жилью. А иногда случается так, что арендодатель не может собственными силами заставить своих жильцов покинуть квартиру. Мы проанализировали десятки грустных историй и пришли к выводу о том, что необходимо делать, если с вами случилась такая ситуация. Рассмотрим два самых часто встречающихся случая.

Выселение жильцов без заключения договора аренды жилого помещения

В соответствии с действующим законодательством, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.

Будучи собственником квартиры, вы, по доброте душевной или корысти ради, решили заселить в квартиру жильцов. Но спустя время вы решили попросить их съехать. Причины могут быть разные – как порча квартирантами имущества и конфликты с соседями, так и личная необходимость в свободной квартире.

kak_vyselit_zhilcov_1.jpg

Если между владельцем квартиры и арендаторами не заключен договор, в первую очередь от этого страдают сами квартиранты. Поэтому большинство из них при заселении для подстраховки просят составить договор. В противном случае, в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации, собственник квартиры имеет право владения, распоряжения и пользования своим имуществом в соответствии с его назначением.

Итак, если договор не заключен, то собственник вправе в любой момент принять решение о прекращении аренды. Об этом решении лучше уведомить арендаторов заранее, чтобы у них было время подыскать себе жилье. Но если обстоятельства сложились так, что проживание в квартире посторонних людей приводит к порче имущества, беспокойству соседей, и доставляет прочие неприятности, вы можете действовать решительно.

Как собственник, вы можете самостоятельно сменить замки в квартире, лишив таким образом нерадивых жильцов доступа в помещение. Но, решившись на такой шаг, лучше учесть некоторые нюансы.

  • во-первых, предупредить о смене замков все-таки лучше хотя бы за несколько дней до действия. Таким образом, вы дадите людям последний шанс расстаться без каких-либо потерь и скандалов.
  • во-вторых, для процедуры замены замков лучше пригласить участкового и парочку соседей в качестве свидетелей. Дело в том, что вещи жильцов все еще будут находиться на территории вашей квартиры. Отвечать за их сохранность вы не обязаны, хранить у себя – тоже. Но если вы просто вынесете все нажитое непосильным трудом ваших квартирантов, последние могут обвинить вас в хищении или повреждении имущества, и даже подать по этому поводу иск в суд. Чтобы избежать подобных забот, по возможности составьте опись вывозимых вещей в присутствии свидетелей и участкового.

kak_vyselit_zhilcov_2.jpg

Случается и так, что квартиранты без вашего ведома сменили замки, и вы не можете попасть на собственную территорию. В этом случае вы можете вызывать бригаду МЧС, которые, на основании документов о праве собственности, подтвердив вашу личность, вырежут старые замки. По причинам, указанным выше, это действие также лучше всего проводить в присутствии участкового и нескольких соседей. Хорошо, если соседям вы тоже знакомы и в случае чего они смогут подтвердить ваше право на замену замков, а еще лучше – если подтвердят действия квартирантов, которые привели к выселению (шум, скандалы, затопление соседей, и так далее).

Наниматели, которые арендуют жилье без договора, фактически не имеют никаких прав, и в их интересах соблюдать все устные договоренности. Чтобы не попасть в зависимую ситуацию, в особенности, если хозяин квартиры – человек с кардинально отличающимися взглядами на жизнь, современные арендаторы предпочитают снимать жилье исключительно по договору аренды. Но если договор аренды заключен, а оплаты за квартиру нет, или присутствуют другие существенные нарушения, собственник вправе расторгнуть договор и выселить нерадивых съемщиков. Как это сделать – рассмотрим далее.

Если договор аренды квартиры был заключен

Если вы все делаете по закону, то к заключению договора нужно отнестись очень внимательно. Договор должен предусматривать множество условий, при ненадлежащем выполнении которых вы можете его расторгнуть, а жильцов — выселить.

Заключенный договор не позволяет вам самостоятельно менять замки, выносить чужие вещи и даже входить в квартиру чаще, чем это предусмотрено его пунктами. В этих случаях не вы, а квартиранты вправе вызывать полицию и вменять вам нарушение условий договора и препятствование пользованию квартирой. Более того, наниматели могут заявить о том, что из дома пропали ценные вещи, и в этом случае вам нужно будет доказывать, что вы не имеете к этому отношения.

kak_vyselit_zhilcov_3.jpg

При заключении договора вы должны понимать, что выселить квартирантов до оговоренного срока при соблюдении ими всех условий договора у вас не получится.

Перечень поводов для расторжения договора аренды и выселения жильцов:

  • Арендная плата не поступает в оговоренные сроки, или не оплачивается вовсе;
  • Жилое помещение используется квартирантами не по назначению;
  • Количество проживающих в квартире человек не соответствуют оговоренному (проблемой становится, как правило, увеличение количества жильцов);
  • В квартире проживают не те граждане, с которыми был заключен договор аренды;
  • Квартирантами самостоятельно без согласия собственника заключен договор субаренды с третьими лицами;
  • Жильцы нарушают закон о тишине, беспокоят соседей шумом, праздниками, скандалами;
  • Арендаторы не соблюдают сохранность имущества собственника, портят мебель, технику и другие вещи;
  • В связи с их проживанием возникает угроза жизни или здоровью соседей, собственников либо членов их семей;
  • Жилье признано ветхим, аварийным и непригодным для проживания;

Для того, чтобы в качестве повода к выселению использовать один из указанных пунктов, вы должны их указать в договоре. По желанию вы можете дополнить пунктами собственного сочинения – например, выставить запрет на проживание с животными или детьми, или установить порядок и регулярность проверки технического состояния сданной квартиры. Это позволит избежать неприятных неожиданностей после того, как квартиранты съедут и призвать их к ответственности станет невозможным.

Единственный законный способ выселить квартирантов, нарушивших договор, из жилого помещения – это обращение в суд.

Особенности выселения квартирантов в судебном порядке

Для обращения в суд вам необходимо соблюсти досудебный порядок. В качестве попытки мирного урегулирования, до обращения в суд, письменно предложите жильцам съехать в десятидневный срок. Если жильцы не соглашаются, то готовьте соответствующий иск в суд.

kak_vyselit_zhilcov_4.jpg

К заявлению вы должны приложить сопутствующие документы, подтверждающие обстоятельства, указанные в тексте:

  • документ, подтверждающий личность заявителя;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • договор аренды между вами и жильцами;
  • сведения, подтверждающие нарушения жильцами одного из пункта договоров (факт отсутствия оплаты, неприемлемое поведение жильцов, порча имущества, и так далее);
  • квитанция об уплате государственной пошлины за исковое заявление.

Однако надо помнить о том, что пока идет судебный процесс, ваши квартиранты будут проживать в спорной квартире и оплачивать ее по указанной в договоре цене. Помимо основных исковых требований, вы можете ходатайствовать о том, чтобы все понесенные вами издержки оплатили ответчики. Решение суда предсказать невозможно, оно зависит от конкретных обстоятельств. Например, если вы просто так третируете добросовестных жильцов, то расторгать договор досрочно, только потому, что вы собственник, суд не станет. Но в случае, если суд встанет на вашу сторону, оплата ваших расходов также может быть возложена на нерадивых жильцов.

Нюансы, заслуживающие внимания

kak_vyselit_zhilcov_5.jpg

В арендной сфере существуют некоторые широко известные заблуждения. Например, многие уверены, что выселять квартирантов зимой нельзя. На самом же деле, ни в одном законодательном акте не существует нормы, связывающей факт выселения с сезоном, в который оно происходит. Поэтому выселить квартирантов, которые нарушают условия договора, можно как зимой, так и летом.

Другой миф – невозможно выселить квартирантов с несовершеннолетними детьми. На самом деле органы опеки не накладывают никакой ответственности на арендодателя за квартирантов с несовершеннолетними детьми. Даже если вы по просьбе жильцов временно зарегистрировали малолетнего ребенка, по окончании срока регистрации продлить ее насильно вас никто не заставит.

Но из всех правил есть исключения. В случае, если дело все-таки доходит до судебного разбирательства, суд может учесть и сезонность, и наличие несовершеннолетних детей у жильцов. Конечно, права собственников на законодательном уровне в нашей стране защищены хорошо, но в некоторых случаях суд может изменить сроки выселения, и учесть наличие зарегистрированных (пусть даже временно) детей.

Советы начинающим рантье

Всякую ситуацию легче предупредить, чем бороться с ее последствиями. В связи с этим предлагаем вашему вниманию несколько дельных советов, которые помогут избежать неприятных ситуаций.

kak_vyselit_zhilcov_6.jpg

Совет номер один: всегда проверяйте документы будущих квартиросъемщиков. Попытайтесь узнать как можно больше информации о составе семьи, о месте работы, и другие факты, например, коренной перед вами житель города или приезжий, кто из родственников есть в городе, и так далее.

Совет номер два: обязательно составляйте договор найма с толковым юристом или риэлтором. Да, без договора найма гораздо легче выселить неугодных жильцов, но в случае ущерба взыскать компенсацию будет проще, если у вас оформлены договорные отношения.

Совет номер три: все обязанности и права сторон в договоре указывайте максимально подробно. Составьте передаточный акт с учетом технического состояния квартиры, распишите ответственность за порчу имущества – в какой срок и каким образом жильцы должны исправить содеянное.

Совет номер четыре: сдача жилья в аренду – доходная деятельность, подлежащая налогообложению. Не забудьте по истечении финансового года оплатить налог с полученной прибыли. В этом случае вы сможете в полной мере отстаивать свои права, не опасаясь шантажа со стороны квартирантов. Договор, заключенный менее, чем на год (11 месяцев, к примеру) не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но с каждого рубля полученной прибыли налог, тем не менее, должен быть оплачен.

Совет номер пять: всегда берите с жильцов депозит в размере одной месячной оплаты. При своевременном выселении вы его вернете жильцам. А если они сбегут, не оплатив, то деньги останутся у вас. Эта сумма также может являться компенсацией испорченных вещей. Если размер ущерба превышает депозит, остальные средства взыскиваются в судебном порядке.

Василиса Иванова

Стабильно популярным видом дохода граждан является сдача свободной жилплощади в наем. Хотя поиск жильцов не занимает много времени, их добросовестность остается под вопросом. Зачастую в такой ситуации собственник обращается в полицию. Однако действия по выселению не входят в их компетенцию. Поэтому все действия арендодатель должен сделать сам.

Может ли арендодатель выселить арендатора

Арендодатель имеет право выселить арендаторов в следующих случаях:

  • наниматель не платит по договору более 2 месяцев (если срок контракта менее 1 года);
  • гражданин нарушал сроки выплат в течение 6 месяцев (срок контракта более 1 года);
  • жилье признано аварийным и подлежит сносу;
  • квартиранты разрушают жилье;
  • нарушение тишины в вечернее время мешает соседям;
  • граждане нарушают порядок использования жилья (устроили в жилом помещении склад или офис).

Рассмотрим, как освободить жилье от недобросовестных квартиросъемщиков. Порядок выселения различается в зависимости от наличия/отсутствия контракта.

Как выселить арендаторов из квартиры

Возможны следующие варианты:

  1. При отсутствии договора. Жильцы не имеют законных право занимать помещение. Поэтому собственник имеет возможность просить об освобождении жилого помещения в любое время.
  2. При наличии договора. Вопрос может быть урегулирован на добровольной основе или в судебном порядке.

Если стороны не заключали договор, то собственник имеет право выселить жильцов в любое время. Однако целесообразно дать им несколько дней на переезд.

В случае, если квартиранты отказываются покидать помещение, то владелец может:

  • направить уведомление о выселении;
  • пригласить участкового;
  • собрать вещи жильцов;
  • отнести их на лестничную площадку;
  • поменять замки.

Важно! Наймодатель обязан обеспечить сохранность вещей жильцов. В случае, если их унесут третьи лица, граждане могут предъявить претензию арендодателю.

Чтобы выселить арендатора без суда при наличии договора, собственник должен уведомить жильцов заранее. Документ должен содержать срок для исполнения на добровольной основе и сведения о возможности судебного разбирательства. Квартиранты должны освободить помещение в установленный срок. Финансовые вопросы решаются по соглашению сторон.

Выселение арендатора за неуплату

Популярной причиной расторжения контракта является неуплата арендной платы. Величина платежа, его периодичность и неустойка являются обязательными условиями договора.

Если жилец отказывается съехать добровольно, единственным вариантом является обращение в суд. Чтобы выселить не платящего арендатора необходимо:

  1. Собрать документы, доказывающие факт неуплаты.
  2. Подготовить иск.
  3. Направить заявление в районный суд.
  4. Посетить судебное разбирательство.
  5. Получить решение суда.
  6. Передать его в ФССП.

Выселением по судебному решению занимается служба приставов. Собственнику придется только заменить замки.

В качестве доказательств необходимо представить:

  • копии паспортов жильцов;
  • гражданский паспорт собственника;
  • договор;
  • квитанции об оплате;
  • выписки со счетов владельца (чтобы доказать отсутствие оплаты).

Важно! Выселение через суд займет не менее 3 месяцев (60 дней на рассмотрение заявления и 30 дней – на вступление решения в законную силу).

Выселение арендатора с ребенком

Арендодатели не желают сдавать квартиры семьям с детьми, так как малолетний ребенок может нанести вред обоям, мебели. Кроме того, могут возникнуть проблемы в случае расторжения контракта. Рассмотрим, можно ли выселить арендатора с ребенком.

При отсутствии контракта наличие/отсутствие детей не имеет значения. Однако при наличии договора вопрос урегулируется в суде.

Особенностью выселения семьи с детьми является возможность нанимателя попросить суд сохранить за ним право пользования квартирой на срок до 12 месяцев. При этом собственник может сослаться на отсутствие постоянного дохода. В таком случае суд может сохранить право проживания жильцов на 1 месяц.

Важно! Вопрос остается на усмотрение суда.

Если арендодатель прописал нанимателя в квартире, то он имеет право зарегистрировать в квартире несовершеннолетнего сына без согласия владельца. В такой ситуации выгнать жильцов будет значительно сложнее.

Можно ли выселить квартиранта зимой?

Необходимость выселить арендатора за неуплату может возникнуть в любое время года. При отсутствии контракта зимнее время не является основанием для запрета.

При наличии договора суд может принять во внимание время года только при наличии у нанимателя малолетнего ребенка. Остальные причины, в том числе тяжелая жизненная ситуация, не является причиной для сохранения места проживания.

Продажа жилья с обременением

При продаже жилья продавец должен предоставить покупателю данные о наличии обременений. Заключение договора аренды на длительный срок также относится к обременению прав. Поэтому покупатель должен владеть данной информацией. Если данные были скрыты при заключении сделки, то покупатель может расторгнуть договор купли-продажи через суд.

Контракт аренды не расторгается в связи с изменением собственника. Поэтому новый владелец не может выгнать добросовестного жильца. Вопрос может быть урегулирован по соглашению сторон.

Конечно, собственник имеет право обратиться в суд. Однако суд поддержит исковые требования только в случае, если наниматель нарушает условия договора. В противном случае расторжение соглашения невозможно.

Выселение арендатора из нежилого помещения

Если арендованное помещение является нежилым помещением, то отсутствует большинство ограничений. Арендатор не может:

  • быть прописанным в нем;
  • проживать в нем;
  • жить в помещении с детьми.

Таким образом, основные запреты на расторжение контракта отсутствуют. Поэтому стороны могут урегулировать вопрос в общем порядке.

Сдача квартиры в наем самый популярный вид пассивного дохода. Однако арендодатель часто сталкивается с нечестными нанимателями. Закон защищает права добросовестной стороны. Поэтому выгнать жильцов при наличии контракта можно только в случае незаконных действий с их стороны.

«РБК-Недвижимость» выяснила у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций

Читать в полной версии

Фото: /ChameleonsEye

Фото: /ChameleonsEye

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

  • Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
  • Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
  • Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

  • По закону

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

  1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
  2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
  4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
  • На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Фото: /Antonio Guillem
Фото: /Antonio Guillem

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Фото: /fizkes
Фото: /fizkes

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *