Как продать квартиру если она не продается

«Добрый день, у меня к вам как риэлтору следующий вопрос. Так как вы скорее всего с подобными случаями в практике сталкивались. Подскажите пожалуйста, как продать квартиру в плохом состоянии, требующую полного капитального ремонта. Поясню: жильё, а точнее 2-х комнатная квартира 44 м.кв. с изолированными комнатами и балконом, в старом панельном доме 1978 года постройки досталось нам по наследству, долго время в квартире проживал пожилой человек. Предполагаю, а видимо так оно и есть на самом деле, что первый и последний ремонт в помещениях был произведён ещё при сдаче дома в конце 70-х годов. За это время никаких существенных косметических работ по улучшению не производилось, ну по крайней мере следов указывающих на это не наблюдается. В ходе нещадной эксплуатации квартира пришла в упадок, то есть сейчас на данный момент она совсем без какого-либо ремонта, хуже некуда: обои ободраны, полы вскрыты, электрику и сантехнику надо менять, трубы подтекают, рамы на окнах рассохлись и перекошены, стёкла местами разбиты, во общем грязь и разруха полная, состояние ниже среднего. Квартира убитая напрочь, денег на ремонт нет, и тем более не хочется брать кредит и залезать в долги в этой ситуации, а если честно, то и заморачиваться с этим также нет ни времени и никакого желания. Вопрос по существу: если ли вообще шансы продать жильё без ремонта быстро и подороже в таком удручающем состоянии как есть или мой случай совсем безнадёжный и без каких-либо вариантов?”

Ну что же, давайте разбираться по порядку. Итак, по существу могу ответить, что многие собственники жилья ищут и находят проблему там, где её не существует, изначально при продаже старой квартиры занося себя в неудачники, а свой объект в разряд неликвида.

По моему глубокому профессиональному убеждению, такой проблемы как продажа квартиры без ремонта нет и никогда не будет. В риэлторской среде на этот счёт даже есть расхожая фраза, что любая болезнь — недостаток недвижимости лечится ценой. И здесь вопрос стоит не в том, чтобы отдать убитую квартиру за копейки, потому что она проигрывает аналогичным по косметике, а лишь в том, чтобы глубоко проанализировать ситуацию с продажей, и сделать правильные выводы и на основе заключения вынести решение о стартовой цене продажи такого запущенного жилья — и в крайнем случае и только тогда, если обстоятельства и ситуация действительно того требуют, сделать скидку на состояние, а не слить по-быстрее по бросовой цене.

По большому счёту тема проблематики продажи квартир без ремонта мнимая и надуманная, продать можно абсолютно любую квартиру. А вот какую стратегию избрать и какой тактики придерживаться при продаже квартиры без ремонта, собственнику или его представителю действительно стоит всерьёз призадуматься…

Состояние квартиры — это всё условно и относительно. Давайте прикинем что к чему, задайте себе вопрос и постарайтесь на него ответить сами: Чем обычное жилое состояние отличается от убитой напрочь квартиры?….Да по большому счёту ничем!!!

Скажу ещё больше, отличия от старого ремонта и убитой квартиры практически нет.

Если абстрагироваться от жилого состояния, то по факту это будет такая же квартира в плохом состоянии, только завуалированная. Очень часто так бывает, что предметы интерьера интегрированы и подобраны таким образом в помещении, чтобы скрыть проблемные места и болячки — общая картина выглядит очень даже пристойно, но когда из комнат будет вынесена мебель и убраны картины и полки, то квартира будет смотреться уже совсем по другому. Те же яйца — вид сбоку!!! После физического освобождения от личных вещей квартира предстанет в таком же плачевном плохом состоянии. Вы бы знали, как часто я на акте приёма-передачи жилья наблюдаю разочарование от увиденного у новых владельцев и ловлю у них в глазах мысль: Слушай, а ведь мы смотрели и покупали совсем другую квартиру! А сейчас она похожа больше на помойку! Повелись на хорошее состояние и заплатили за хороший, чуть ли не евро ремонт, а по факту купили квартиру в условно жилом состоянии…Также как и в убитой квартире здесь течёт вода из под крана, горит свет, есть стены и оконные проёмы, но для полноценного комфортного проживания жильё требует капитального ремонта!

Убитая квартира — самый ликвидный товар на вторичке

Самый востребованный товар на рынке вторичной городской недвижимости — это квартира без наворотов, жильё без ремонта, те варианты, при которых не нужно при покупке переплачивать за безупречное состояние. И это легко объяснимо: в большинстве случаев люди покупают именно стены, местоположение, планировку, этаж, но уж никак не ремонт, он им и подавно не нужен, так как всё равно купленную квартиру новые владельцы будет полностью переделывать под себя. Исходя из этого, во многих случаях, именно плохое хуже не куда или обычное состояние, я бы отнесла в разряд преимуществ, а не недостатков квартиры, так как скорее всего, в сравнении с аналогичными вариантами, жильё будет чуточку, но дешевле, а цена, как известно, — неоспоримый аргумент в пользу продажи.

Скажу больше, многие потенциальные покупатели на рынке вторичного жилья рассматривают и ищут варианты именно убитых старых квартир, чтобы не переплачивать за ремонт, на рынке за подобного рода жильём идёт если не охота, то погоня так уж точно. При правильном грамотном подходе, проблем с реализацией жилья, требующего полного или частичного ремонта, возникнуть у собственника или его представителя-агента не должно. Ремонт затевать в убитой квартире не рекомендую, так как жильё в конечном счёте вырастет в цене и соответственно потеряет в глазах покупателей былую привлекательность, а это напрямую повлияет на сроки реализации объекта. В большинстве случаев ремонт в квартире перед продажей не окупается. Конечно же, горы мусора, оголённые провода и болтающаяся на одной петле дверь в квартире никого не воодушевят на покупку — простой уборки помещений и устранения недостатков, цепляющих взгляд, будет вполне достаточно

Убитая квартира и психология страждущего нищего

Так откуда дует ветер, кто навевает подобного рода мысли на владельцев и порождает такое колоссальное количество домыслов и слухов о якобы трудностях и проблем с продажей жилья без ремонта? За ответом на этот вопрос далеко ходить не надо. Попытайтесь припомнить, кто конкретно вложил эту мысль в вашу голову, от кого вы подхватили эту заразу, которая теперь раздирает вас изнутри, и заставляет штудировать аналитические статьи о недвижимости во всемирной паутине. Предположу, а скорее всего, что оно так и есть на самом деле, что поют песни о нелегкой доле продающего халупу те, кому это выгодно, в первую очередь те, кто в этом непосредственно заинтересован…Часто запевалами оказываются соседи или хорошие знакомые, а может даже и родственники, положившие глаз на ваше жильё, но не имеющих достаточно средств для покупки. Все приватные разговоры по душам о невозможности продажи квартиры без ремонта направлены на то, чтобы внести ядро сомнения, раздора, неуверенности и сумятицы в стройные ряды ваших мыслей и намерений.

Доброхоты с пеной у рта будут убеждать вас в том, что убитую квартиру либо вообще невозможно будет продать, либо что такое жильё стоит сущие копейки. Оглянитесь — исток сквернословия и профанации скорее всего надо искать поблизости, и припомните — скорее всего от него уже поступало предложение о покупке — естественное желание самим купить за дёшево, да и только…

Чего стоит ожидать на показе убитой квартиры от потенциальных покупателей?

Давайте смотреть правде в глаза — всё старо как мир и никаких лестных слов о своём убитом жилье ждать на просмотре не стоит.

Причитать и сетовать на плохое состояние потенциальные покупатели на просмотре конечно же будут так как, по-моему это вообще один из главных аргументов у соискателей, а подчас, и единственный повод для существенного торга. И ведь, действительно, что же они ещё могут сказать?! Сходу сдать себя и сказать, что их всё устраивает? Тогда они не смогут выбить из продавца дополнительную скидку или выгодные для себя условия по сделке купли-продажи. Однако, стоит отметить, что на просмотре жилья воочию потенциальными покупателями может быть применена совсем иная тактика поведения— добрый и злой покупатель: довольный всем и восторгающийся, и недовольный абсолютно ничем, плюющийся ядом направо и налево.

Но, как бы там ни было, уверена в одном, что выдвинутый контраргумент собственника о том, что цена на квартиру уже установлена с учётом плохого состояния, потенциальные покупатели лихо пропустят мимо ушей, ну уж об этом они точно будут помалкивать или при удобном случае обязательно забудут упомянуть…

Какую скидку делать при продаже на плохое состояние?

Размер скидки на состояние будет зависеть от степени запущенности жилья. По опыту могу сказать, что как бы там ни было — какая бы разруха в квартире не царила, размер скидки должен составлять не больше 10-15% от стоимости аналогичных предложений. Должны быть учтены затраты для приведения квартиры в жилое обычное состояние и только! А уж какой там ремонт новые владельцы захотят забабахать это никого, а уж продавца и подавно, не должно никаким боком волновать! Ремонт можно сделать и за 500 тысяч рублей, и за 5-10 млн, на каждого не угодишь…Аргументы и желание по дизайнерским замыслам потенциальных покупателей продавец квартиры должен строго игнорировать и стоять на своём, только лишь в этом случае можно рассчитывать на выгодную для себя сделку, в противном же — можно не просто попасть впросак — сильно продешевить, но и полностью прогореть на этом деле…

За счёт чего можно старую квартиру без ремонта продать быстро, да подороже

Уверена, что многих владельцев проблемного жилья интересует именно эта сторона медали — не вероятная возможность реализации объекта недвижимости, пришедшего в упадок, а его продажа по максимальной цене, не просто продать старую убитую квартиру, а как это сделать максимально выгодно для себя?

Грамотное позиционирование — основной аспект в продажах. Реализация проблемного жилья — убитой напрочь, требующей полного капитального ремонта, квартиры, в этом плане, конечно же, не исключение.

Если стратегия продажи недвижимости направлена на максимальную выгоду, то в первую очередь собственнику и/или его представителю необходимо принять во внимание все имеющиеся положительные стороны жилья, выявить преимущества объекта и сделать акцент при реализации именно на них.

Постарайтесь полностью раскрыть потенциал жилья, изложите в обращении к потенциальным покупателям все неповторимые качества и характеристики, присущие только вашей квартире.

Не торопите события, не стоит делать преждевременных выводов об отсутствии преимуществ вашего недвижимого имущества. Если очень захотеть, то можно, почти всегда, найти и с достоинством обосновать положительные стороны в любом, даже самом не очевидном моменте или деле. Подумайте хорошенько, что вы можете занести себе в актив? Часто так случается, что на первый взгляд ни чем не примечательная, заурядная квартира, при глубоком анализе и доскональном изучении вопроса может показать свои неоспоримые преимущества.

Вспомните возможно ваш дом включен в список зданий культурного наследия, может так случится, что некогда в нём жила и творила историческая личность с мировым именем, дом обладает неповторимой авторской архитектурой и построен по индивидуальному проекту и второго такого и в помине нет на белом свете, а это уже говорит об его исключительности.

Возможно ваша квартира обладает неповторимой уникальной просторной планировкой, быть может из окон отрывается чудесный шикарный вид на жилой массив или лесопарковую зону. Как бы там ни было, поверьте мне на слово, что при огромном желании и профессиональном подходе обосновать выигрышные стороны жилья и свои притязания на стоимость наверняка получится. Не зацикливайтесь на состоянии, при этом совершенно забывая о главном!

Варианты продажи убитых квартир очень распространены на рынке и для каждого из них специалисты регулярно находят, предлагают и воплощают своё уникальное решение для логического завершения процесса и успешной реализации объекта. Для быстрой и выгодной продажи продавец должен внимательно изучить специфические особенности конкретной квартиры и на основе глубокого анализа предложить единственно правильное уникальное решение задачи. В каких-то случаях продавец может лишь заинтересовать ценой потенциальных покупателей, в других удаётся сыграть на исключительности, неповторимости объекта, где-то получается выехать на местоположении.

Что можно сказать в заключении. Разобраться что к чему при продаже объекта недвижимости бывает действительно очень сложно даже профессионалу дела, я уже не говорю о людях в таких делах неискушённых. Правда с горечью стоить отметить, что многие специалисты на рынке сами намеренно или ненароком совершают выгодные для них ошибки — при оценке и последующей реализации недвижимости напрочь игнорируют иные показатели и характеристики объекта, зачастую принимая во внимание лишь площадь жилья и состояние. За всех категорично, безусловно, не скажешь — каждый случай продажи квартиры уникален и каждый необходимо разбирать по косточкам, и лишь тогда можно рассчитывать на выгодную для себя сделку.

Продать можно абсолютно любую квартиру в любом состоянии — есть лишь неправильные цены и непрофессиональный подход.

Выкиньте все предрассудки из головы, начните продажу убитой квартиры с чистого листа, с позитивным настроем, с высокой ноты — и у вас, я уверена, всё обязательно получится.

Все душевного равновесия и выгодных сделок!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве.

В жизни обстоятельства могут сложиться так, что вам потребуется продать квартиру, мягко говоря, не в самом лучшем состоянии. В такой ситуации возникает вполне логичный вопрос – как такое жилье выгоднее реализовать.

Многие делают косметический ремонт перед продажей своей недвижимости. Нужно разобраться, стоит ли вкладываться в улучшение запущенного жилья перед продажей.

Что считается «убитой» квартирой

Сразу нужно отметить, что «убитого» жилья в нашей стране достаточно. В основном это касается случаев, когда недвижимость досталась от родственников и там много лет не проводился ремонт. Помимо этого могут быть и другие причины запущенности жилого помещения.

Речь идет о квартире в обычном доме, который не подлежит сносу и расселению. В запущенной квартире будет захламлено и не убрано. Помимо этого может присутствовать неприятный запах. Зачастую там стоит старая мебель, которая при этом может быть уже неисправной.

Отдельной темой являются коммуникации. Не исключено, что будут присутствовать ржавые трубы и испорченная проводка. Неполадки могут присутствовать в ванне и туалете. Может быть установлено старое, изношенное или неисправное оборудование.

В целом говоря об «убитой» недвижимости в первую очередь речь идет о ситуациях, когда для нормального проживания требуется ремонт и замена всех неисправностей. Главный вопрос возникает в том, на кого переложить такие затраты. Если продавец сделает это сам, то он может и требовать более высокую цену. Если такие работы предлагается делать покупателю, то рассматривается вариант предоставления скидки.

Как лучше продать такую квартиру

Есть два варианта выхода из сложившейся ситуации. Одним из них является ремонт. Можно провести полную замену всего сломанного и старого. Вам потребуется установить новые окна и двери, а также заняться отделкой стен, полов и потолков. Нужно понимать, что такой вариант потребует определенных вложений перед продажей.

Безусловно, частично вложенные в ремонт средства окупятся после сделки купли-продажи. Но рекомендуется не сильно тратиться на это. Ведь новые хозяева, скорее всего, сделают свой ремонт и обустроят все по своему вкусу. Поэтому порой достаточно просто навести общий порядок. Потребуется избавиться от всего мусора и ненужных вещей. Другими словами, жилье должно приобрести более нормальный вид.

Помимо этого можно рассмотреть вариант продажи со скидкой. Потребуется уступить и снизить цену. Но в таком случае у вас повысятся шансы поскорее реализовать такую недвижимость. Таким образом, оба варианта предполагают продажу за более низкую цену.

Советы по продаже

Для успешной продажи вам потребуется предложить цену, которая заинтересует покупателей. Но при этом она должна устраивать и вас. Поэтому предварительно следует оценить, на какую сумму вы можете рассчитывать. Следует обратить внимание и на состояние подъезда. Это тоже весьма немаловажный фактор.

Хорошо сделанные фото, акцент на положительные стороны расположения и ваше положительное отношение могут значительно помочь в реализации жилья. Хотя бы внешне убранное жилье вызовет у покупателя более положительные эмоции. Поэтому при должном подходе «убитую» квартиру также можно реализовать на рынке недвижимости.

Как выбрать квартиру, чтобы потом не пожалеть? Таким вопросом задается без преувеличения каждый желающий решить свой квартирный вопрос. Ведь случись ошибка, ее масштабы будут сопоставимы с катастрофой – в плане как финансовых потерь, так и риска заработать нервный срыв. К сожалению, при приобретении жилья достаточно велика вероятность столкнуться с недобросовестными продавцами. Их жертвами, как правило, становятся люди, не знающие даже азов проведения операций с недвижимостью, не говоря уже о множестве нюансов, без учета которых невозможно обезопасить себя, если планируется покупка квартиры в Москве.

Топ-5 вариантов обмана при продаже квартир

Как верно подметил в свое время наш великий поэт, обмануть не трудно того, кто сам обманываться рад. Люди охотно верят в то, что соответствует их ожиданиям, которые, увы, зачастую имеют мало общего с реальностью. Недобросовестные участники рынка недвижимости прекрасно осведомлены, на каких человеческих слабостях легко сыграть, и активно используют самые различные способы, позволяющие без лишних усилий сорвать приличный куш.

1. Беспроигрышной приманкой является заниженная цена на вторичное жилье. Вот представьте: вы просматриваете базы продаваемых квартир, раз за разом видите, что подходящий вариант стоит минимум 7 млн рублей. И вдруг перед вами предложение на 400-600 тысяч дешевле. Кому не хочется сэкономить даже на сидках в супермаркете! А если речь идет о сотнях тысяч рублей, как не поддаться такому искушению… С большой вероятностью можно сказать, что продавцы станут настаивать на как можно более скором оформлении покупки, мотивируя свои действия какими-нибудь форс-мажорными обстоятельствами. Ваша бдительность надежно усыплена возможностью провести улучшение собственного жилья с минимальными расходами, а в таком состоянии вы скорее всего не обратите внимания на существенные пороки нового жилища – как физические, так и юридические. Когда они «всплывут», будет уже поздно, на исправление ситуации могут потребоваться куда большие средства по сравнению с сэкономленными. Впрочем, наш бессмертный классик и об этом предупреждал: не стоит гоняться за дешевизной, не задумываясь о последствиях.

Совет: включите здравый смысл и вспомните, всегда ли оказывались удачными ваши покупки, простимулированные дешевизной товара? Наверняка нет, да и цена вопроса была не столь велика. Так что не принимайте важное решение лишь на эмоциях.

2. Предположим, вы ознакомились с теоретическими основами приобретения вторичного жилья, в интернете просто море информации на эту тему. И точно знаете, что хозяин облюбованной вами квартиры должен показать документы на жилье. Так и есть, и называются они правоустанавливающие. Но вы представляете, как должны выглядеть эти самые документы? На какую указанную в них информацию следует обратить особо пристальное внимание? Какие данные обязательно нужно проверить? Что делать, если продавец действует по доверенности? Сможете отличить оригинал от подделки? Список вопросов на самом деле бесконечный, но если вы не можете утвердительно ответить даже на один из них, благополучное будущее вашей сделки весьма сомнительно. Увы, самоуверенность вкупе с доверчивостью способны завести очень далеко. Минимальные потери – аванс, выплаченный вами хозяину квартиры, чтобы «застолбить» ее за собой. Изначально настроенные на неправедное обогащение владельцы или даже псевдо-владельцы жилья таким образом могут очень неплохо пополнять свой бюджет. Ну а максимальные – полная стоимость объекта. Так тоже бывает, когда за проведение сделок с недвижимостью берутся излишне уверенные в своих знаниях покупатели. Конечно, вины с афериста-продавца это не снимает, но, с другой стороны, если не давать повод – то и винить будет некого.

Совет: не переоценивайте собственные возможности, даже если привыкли всегда все выполнять своими силами. В самом нехитром деле есть множество нюансов, а сделки с недвижимостью никак нельзя отнести к простым операциям.

Вот такой случай был в одном их наших офисов. Пришла клиентка, которая уже прежде работала с нашим экспертом, и, выбрав квартиру самостоятельно, решила с нашей помощью ее проверить. Продавец действовал самостоятельно, без привлечения риэлтора. Квартира досталась ему по наследству от тети, долгое время сдавалась. Какое же изумление было на лице нашей клиентки, когда она узнала, что человек, представившийся на показе собственником, уже не хозяин квартиры. Аванс, конечно, с нашей помощью она вернула. А как впоследствии выяснилось, хозяин тоже был обманут. Но это уже совсем другая история….

3. Существенно осложнить жизнь незадачливого покупателя могут третьи лица. Это вовсе не какие-то мифические персонажи, а просто граждане, которые сами непосредственно не являются участниками сделки, но, тем не менее, могут заявить имущественные претензии. Самые, пожалуй, распространенные представители данной категории – наследники, своевременно не вступившие в свои права. Кстати, продажа вторичной недвижимости нередко усложняется именно по этой причине. Вполне реальна ситуация, когда добропорядочные люди с соблюдением всех предписанных законодательством формальностей вступают в наследство. Живут, ничего не подозревая, а в один не самый прекрасный день на пороге появляется приехавший издалека и неведомый им доселе родственник. Само собой, он не прочь переселиться в столицу, о чем и заявляет шокированным владельцам жилплощади.

А теперь представьте, что вы приобрели эту квартиру, и «внучатый племянник» прежних хозяев заявился к вам и требует соблюдения своих законных прав. Самое печальное, что закон будет на его стороне со всеми вытекающими для вас последствиями: утрата прав собственности, суды, нервотрепка. Приблизительно такие же осложнения вызывают претензии жен и мужей — даже бывших. Они могут не значиться в документах, но, тем не менее, имеют такие же имущественные права, как и указанный в качестве собственника супруг.

Совет: не полагайтесь на заверения продавца, что у него «все схвачено». Обстоятельства возникновения прав собственности на недвижимое имущество требуют тщательной проверки, даже если оно неоднократно переходило из рук в руки.

А вот и пример. Наш эксперт внес аванс за выбранную квартиру в интересах нашего покупателя. Квартиру продавал мужчина за пятьдесят, куплена она была в браке. Когда наш юрист стал изучать документы, в том числе, согласие супруги продавца, был выявлен интересный нюанс. Брак был зарегистрирован в 2000 году, а квартиру мужчина приобрел в 1998-м! И согласие нынешней супруги для сделки было не нужно. Собственник хотел скрыть факт покупки квартиры в браке с другой женщиной, а та из-за плохих отношений не дала согласие. В итоге клиенту, конечно же, рекомендовали от такой сомнительной покупки отказаться.

4. Нередко продавцы предлагают покупателям пойти на невинную с их точки зрения хитрость: заключить вместо договора купли-продажи договор дарения. Наиболее актуальна подмена при продаже долевой собственности – это может быть как комната в коммуналке, так и часть квартиры. На такие варианты нередко соглашаются покупатели, когда выбор квартиры на вторичном рынке зашел в тупик: стоимость доли существенно ниже, чем «целого» жилья. Но в таком случае действуют особые правила, в соответствии с которыми совладельцы имеют преимущественное право на покупку и должны дать согласие на приобретение доли другими лицами. Подарить же ее можно кому угодно без уведомления соседей или прочих сособственников, чем и готовы воспользоваться мошенники. К подобным мерам порой прибегают и доведенные до отчаяния соседями, бывшими «половинами» или родственниками владельцы долей, так как договориться и решить вопрос мирным путем нереально, а продолжать жить вместе невозможно. Но тем не менее, независимо от мотивов, такая сделка не без основания называется притворной и является нарушением Гражданского кодекса.

Совет: не поддавайтесь на уверения продавца, что он хочет сделать как лучше и проще. Помните, что нарушителями закона будут считаться оба участника сделки, даже если один из них добросовестно заблуждался.

5. Квартиру продает опытный маклер или мой знакомый – значит, все чисто: именно так могут надежно усыпить вашу бдительность нечистые на руку участники рынка недвижимости. Все, что им требуется, – чтобы вы не озаботились изучением истории приобретаемого объекта, в которой наверняка есть что скрывать. К «темным тайнам» могут относиться нарушение прав несовершеннолетних или прочих лиц при приватизации, неясные обстоятельства вступления в права наследования, совершение предыдущих сделок по недействительной доверенности – полный список причин, способных испортить вашу жизнь на годы вперед, займет не одну страницу. Поддавшись на заверения продавца в его кристальной честности, вы решите сэкономить время и пренебрежете проверкой юридической чистоты объекта — и потеряете гораздо больше времени в судах, не говоря о потерянных деньгах и, конечно, нервах.

Что делать, чтобы не стать обманутым?

Приведенный перечень — только верхушка айсберга. Ведь баснословная цена недвижимости провоцирует мошенников применять как испытанные годами способы отъема средств у честных граждан, так и изобретать новые. Поэтому прежде всего не стоит брать на себя несвойственные функции, в которых вы некомпетентны. Технологии проведения операций с недвижимостью давным-давно отлажены, появляются новые, соответствующие требованиям времени, и профессионалы рынка жилья имеют совершенно четкое представление, как действовать в той или иной ситуации.
И если вами запланировано приобретение жилья в столице или покупка квартиры в Подмосковье, не подвергайте себя ненужным рискам. Обращение к специалистам – гарантия того, что они будут играть на знакомом им поле и на вашей стороне. Вам не придется бояться необоснованно переплатить за некачественное жилье или потерять купленную недвижимость из-за невольно допущенных ошибок. Грамотные риэлторы возьмут на себя всю техническую часть работы, а вам останется самое приятное: выбрать квартиру своей мечты и не тревожиться из-за того, что кто-то сможет отобрать вашу собственность.

Дополнительный плюс в пользу такого решения: если вам потребуется ипотека на квартиру, вы сможете воспользоваться преференциями, предоставляемыми компании банками-партнерами. Данная опция недоступна для «самостоятельного» заемщика, тогда как выгода налицо – с учетом стоимости жилья даже половина процента позволит вам сэкономить немалые средства.

Фото: АН «Адрес»

Уже год не могу продать бабушкину двушку. Вроде интересуются по телефону и даже приходят смотреть, но потом исчезают и не перезванивают больше. Будто сглазил кто, — пишет на форуме хозяйка квартиры Татьяна.

По ее словам, дом находится в центре города, в пяти минутах от метро. Жилье хоть и не новое, но с современным ремонтом и не на последнем этаже, поэтому должно пользоваться спросом. Так что же препятствует продаже? Разбираемся вместе с экспертами — специалистами агентства недвижимости «Адрес».

Купить квартиру
Доступно более 12 000 объявлений

Подобрать квартиру

Особенности квартиры

Прожив в квартире много счастливых дней или получив ее в наследство от любимой тети, собственники часто романтизируют принадлежащую им недвижимость. Им кажется, что они обладатели настоящей жемчужины на рынке жилья, за которую покупатели еще должны побороться. Разумеется, вполне логичным они считают назначение самой высокой цены — за такое-то сокровище! Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что квартира обладает рядом особенностей, которые резко понижают ее конкурентоспособность.

Руководитель отдела продаж АН «Адрес» Светлана Тихомирова отмечает, что в среднем жилые объекты эспонируются в течение двух месяцев, некоторые же квартиры находят покупателей за пару недель или даже несколько дней. По словам эксперта, в большинстве случаев квартира не продается слишком долго из-за завышенной стоимости: собственники не обладают достаточными знаниями о ситуации на рынке и соотношении спроса/предложения, поэтому и не могут назначить справедливую в конкретном случае цену.

В каждом крупном агентстве существуют службы аналитики, которые ежемесячно сдают в Нижегородскую гильдию сертифицированных риэлторов статистику по проданным квартирам. Люди, которые проводят мониторинг рынка, понимают: та цена, за которую собственник хочет продать жилье, и та, за которую ее в конечном итоге возьмет покупатель, — это разные вещи. Анализ проведенных сделок помогает специалистам понять объективную ситуацию на рынке и аргументировано объяснить клиенту реальную рыночную стоимость для успешной продажи объекта.

Светлана Тихомирова
руководитель отдела продаж АН «Адрес»

Эксперт добавляет, что далеко не все люди стремятся найти покупателя в минимально возможные сроки. Некоторые со сделкой не торопятся и готовы буквально ждать годами, пока найдется желающий приобрести их недвижимое имущество по указанной ими цене. Но чаще всего собственники, выставившие жилье на продажу без обращения к риелтору, устанавливают завышенную стоимость, поскольку не принимают во внимание существенные нюансы, а именно:

  • Последний этаж. Если мы говорим об этаже под крышей, то здесь люди опасаются протечек в сезон дождей или в период таяния снега. На первом этаже многим не нравится шум и часто холод, который идет с улицы.
  • Неудачное расположение дома. Удаленность от остановок общественного транспорта и отсутствие социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник и магазинов) может стать проблемой для покупателей с детьми, пожилых людей и тех, у кого нет автомобиля.
  • Старый дом. Программа капитального ремонта, реализуемая в России, позволила изменить отношение к «народной стройке» и хрущевкам. Сегодня покупатели интересуются, сделан ли в доме капремонт и какие работы были проведены. Если ремонтировать дом в ближайшие годы не планируется, а его состояние оставляет желать лучшего, то это обстоятельство может стать для покупателя естественно весомым поводом для торга.
Фото: АН «Адрес»

Риелтор при оценке квартиры учитывает эти факторы, а также другие обстоятельства, влияющие на стоимость объекта:

  • Неудачная планировка.
  • Шумная улица, на которую выходят окна.
  • Вместо живописного вида из окон — стена соседней многоэтажки, промышленное предприятие или кладбище.
  • В микрорайоне имеется неприятный запах, например, из-за расположенного по соседству завода.
  • В доме нет лифта, а жилье располагается выше третьего этажа.
  • Активное строительство, которое ведется или будет вестись рядом с домом в ближайшие годы.

Специалист агентства недвижимости, обладающий актуальными данными о ситуации на рынке, поможет собственнику не только назначить справедливую цену за квартиру, но и составить продающее объявление: практически каждый недостаток объекта профессионал может обратить в особенность, привлекательную для определенного покупателя.

Фото: АН «Адрес»

Что еще отпугивает покупателей?

Бывает и так, что квартира не имеет вышеперечисленных минусов и предлагается покупателям по адекватной цене, но все равно очень долго не продается. Как пояснила руководитель отдела продаж АН «Адрес» Светлана Тихомирова, проблема может заключаться в обременениях. Потенциальных покупателей могут отпугивать следующие обстоятельства:

  • Жилье приобреталось с использованием материнского капитала, а значит, несовершеннолетним должны быть выделены доли. Если в числе собственников квартиры указаны дети, сделку не получится провести без разрешения органов опеки и подтверждающих документов на выделение доли детей в новом жилье. Эти юридические сложности, кстати, легко решаемые при помощи агентства недвижимости, часто заставляют потенциальных покупателей обратить свой взор на более «простые» варианты.
  • Речь идет об ипотечном жилье, которое находится в залоге у кредитной организации. Для продажи такого объекта потребуется участие банка, выдававшего займ, что также может негативно сказаться на сроках продажи квартиры.
  • Унаследованная квартира — еще один фактор, способный отпугнуть покупателей. Люди опасаются того, что продавец умышленно не говорит или попросту не знает о других наследниках. Если претенденты на недвижимость объявятся уже после заключения сделки, она может быть признана недействительной.
  • Продавец сам приобрел эту жилплощадь менее года назад. Желание так быстро расстаться с недвижимостью наводит покупателей на мысли о мошеннических схемах. Здесь следует отметить тот факт, что профессиональная деятельность АН «Адрес», как и всех агентств, входящих в Нижегородскую гильдию сертифицированных риэлторов, застрахована на внушительные суммы.
  • В квартире была сделана перепланировка. Объединение гостиной и лоджии либо разделение ванной комнаты и санузла может оставаться тайным до первой проверки: при продаже в ипотеку специалисты оценочной компании зафиксируют неузаконеную перепланировку. По этой причине продавцу стоит заранее узаконить перепланировку (если такие изменения в принципе можно согласовать). По словам Светланы Тихомировой, при расхождении данных в техпаспорте и в реальности банк может отказать в кредитовании. Даже если сделку планируется провести за наличный расчет, неузаконенная перепланировка все равно говорит не в пользу квартиры, ведь неизвестно, кто ее делал и насколько она безопасна.

Все вышеперечисленные нюансы удерживают покупателя от приобретения действительно понравившейся ему квартиры. Осуществить сделку, максимально обезопасив себя, можно, обратившись в агентство недвижимости: специалисты соберут все необходимые документы, проверят информацию о жилплощади, в частности об имеющихся наследниках, и обеспечат юридическую чистоту и безопасность купли-продажи.

Светлана Тихомирова
руководитель отдела продаж АН «Адрес»

Фото: АН «Адрес»

Как ускорить продажу?

Если с документами никаких проблем нет, да и квартира не имеет видимых минусов, но покупатели не выстраиваются за ней в очередь, сделку может тормозить неудачная реклама. По словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Адрес» Ольги Прониной, люди, просматривающие объявления о продаже недвижимости в интернете, привыкли «отфильтровывать» предложения без фотографий. Из тех объявлений, где изображения все-таки присутствуют, внимание привлекают профессионально сделанные снимки.

Хозяин, как правило, относится к своей квартире предвзято и не всегда может сделать снимки с выгодных ракурсов. Поэтому даже хорошее жилье может выглядеть на фото довольно непривлекательно. Из-за этого часть потенциальных покупателей «отсеивается» еще на этапе отбора. Также далеко не все владельцы недвижимости могут красочно о ней рассказать, представив ее в лучшем свете. Опытный риелтор и напишет грамотный продающий текст, и сделает правильные фотографии. Наша задача при подготовке и размещении объявления — сделать его конкурентоспособным и привлекательным для тех, кто действительно заинтересован в покупке квартиры.

Ольга Пронина
руководитель отдела продаж АН «Адрес»

Фото: АН «Адрес»

По словам риелтора, хозяину жилья важно позаботиться о его предпродажной подготовке. При этом речь идет не только о показах квартиры потенциальным покупателям, но и о фотографиях. Ольга Пронина назвала самые распространенные ошибки, мешающие продаже, которые допускают владельцы недвижимости:

  • Квартира давно не видела ремонта. Так называемое жилое состояние объекта может восприниматься по-разному. Привычная для хозяев обстановка может отпугнуть покупателей, поэтому важно взглянуть на жилплощадь свежим взглядом, в чем и поможет риелтор. Не исключено, что для скорейшего выхода на сделку квартире потребуется небольшой косметический ремонт.
  • В квартире царит беспорядок. Личные вещи на видных местах, разбросанные детские игрушки и ощущение захламленности в целом может испортить впечатление даже от самой привлекательной квартиры.
  • Лишние элементы. Если на фотографиях из объявления или непосредственно во время показа в квартире присутствуют все члены семьи (больше одного-двух человек) и бегают домашние животные, потенциальным покупателям она может показаться тесной.
  • Грязный подъезд. Современные покупатели обращают внимание не только на квартиру, но и на состояние подъезда. Бывает, что пришедшие на просмотр объекта люди отказываются проходить дальше площадки первого этажа: их отпугивает неприятный запах и «убитое» состояние подъезда. В таких случаях риелторы рекомендуют провести перед показом минимальный комплекс мероприятий: ввернуть в подъезде более яркие лампочки и немного прибраться. Также можно заранее проветрить лестничные площадки или даже пройтись по лестнице с освежителем воздуха.
  • Негативный настрой продавцов. Любая сделка предполагает взаимодействие продавца и покупателя. У радушного хозяина гораздо больше шансов договориться с пришедшими на просмотр людьми, чем у того, кто ведет себя навязчиво или агрессивно. Важно заранее настроиться на встречу с потенциальными покупателями, продумать ответы на вопросы и морально подготовиться к визиту.
Фото: АН «Адрес»

Профессионалы рынка недвижимости советуют не бояться расспросов о квартире и заранее предупредить соседей, что к ним могут обратиться заинтересованные в покупке люди: потенциальные покупатели нередко проходят по подъезду, чтобы узнать о том, кто живет сверху и снизу, а также навести справки о выставленном на продажу объекте.

Купить квартиру
Доступно более 12 000 объявлений

Подобрать квартиру

Продажа недвижимости на вторичном рынке – трудная задача, но еще больше она осложняется, когда нужно продать квартиры в плохом состоянии. Чтобы ускорить процесс, лучше заняться простой, но эффективной подготовкой жилья. Это позволит привлечь больше потенциальных клиентов, одному из которых квартира понравится.

Важные моменты при продаже

Как показывает риэлторская практика, далеко не все квартиры продаются в хорошем состоянии. Многие собственники уверены, что выполнение ремонтных или отделочных работ отнимает много сил, времени и денег, поэтому не всегда оправдано. Так ли это на самом деле и что следует сделать, чтобы повысить шансы быстрее продать квартиры с убитым ремонтом? В этом мы еще разберемся, но сначала давайте выясним основные нюансы.

Придумайте текст для объявления, если будете продавать недвижимость самостоятельно. Эксперты рекомендуют не использовать грубые формулировки типа «плохое состояние, квартира требует ремонта». При отсутствии проблем в виде неузаконенной перепланировки, юридических тонкостей, протекающей кровли или трещин в несущих стенах, лучше не писать ничего плохого.

Даже в квартире в плохом состоянии есть свои преимущества: хороший вид из окна, удобная планировка, минимум шума от дороги, большая площадь и многое другое. Главное выделить эти плюсы и обозначить в объявлении.

Определитесь со стоимостью – она должна быть адекватной и соответствовать среднерыночным показателям. Практика агентства недвижимости «Вотчина» показывает, что небольшие квартиры в плохом состоянии продаются труднее, чем жилье большой площади. Просторные квартиры покупаются под ремонт или перепланировку, поэтому покупателям обычно не важно, какой в помещениях ремонт.

Как ускорить продажу: советы экспертов

Когда квартира в ужасном состоянии или с плохими соседями, вам нужно использовать все доступные хитрости, чтобы повысить ее привлекательность для потенциальных покупателей. Сделать это можно с минимальными капиталовложениями:

  1. Вместо замены окон и дверей нужно их отреставрировать. В каждом городе есть мастера, предоставляющие данную услугу.
  2. Стены и потолки можно быстро восстановив, покрасив или поклеив недорогие светлые обои. Даже если поверхности неровные, после отделки они будут выглядеть более презентабельно.
  3. Полы. Их меняют только в случае минимальных затрат: укладка линолеума или дешевого ламината.
  4. Мебель, если она старая, лучше вывезти. Так высвободится свободное место в помещениях, а покупателям квартира не покажется загроможденной.
  5. В санузле достаточно ограничиться покраской труб и заменой таких мелких элементов, как сиденье унитаза, крючки и вешалки для полотенец, коврики и т.п.

Когда все будет проделано, сделайте качественные фотографии и оформляйте объявление о продаже. Если плохо продается квартира, обратитесь к профессионалам. Сотрудники агентства «Вотчина» предоставляют услугу продажи проблемных квартир и делают это на выгодных для клиентов условиях.

Оправдан ли ремонт?

Немногим захочется купить квартиру в плохом состоянии, поэтому в некоторых ситуациях лучше сделать предпродажный ремонт. Так квартира будет выглядеть более выигрышно. Нет необходимости вкладывать большие суммы, иначе затраты не окупятся.

Хороший ремонт в убитой квартире перед продажей выгоден только в ситуации, когда недвижимость находится в престижном районе с эксклюзивным видом из окон. В этом случае ремонт позволит существенно поднять стоимость, хотя чаще всего покупатели в любом случае будут переделывать все под себя.

И учтите, что при любом ремонте, даже недорогом, не пытайтесь приплюсовать к цене квартиры все потраченные средства – вы их не вернете. Ориентируйтесь на среднерыночную стоимость. Просто квартира в плохом состоянии продавалась бы долго, по сравнению с отремонтированным жильем.

Чтобы не заниматься продажей убитой квартиры самостоятельно, обратитесь к профессионалам. Свои услуги рады вам предложить сотрудники компании «Вотчина», которые имеют опыт в решении подобных задач. Они организуют предпродажную подготовку и оформят текст объявления так, чтобы недвижимость продалась как можно быстрее и на лучших условиях.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *